Causalización de los contratos de compraventa: en una relación contractual las partes persiguen un fin económico común. La voluntad en obligarse haciendo cumplir lo pactado, hace que surjan numerosas herramientas que proporcionan seguridad jurídica en los devenires del proceso.
En torno a esta cuestión, se ha pronunciado el Tribunal Supremo, resaltando la importancia que tiene la causalización de los contratos onerosos y más concretamente en la compraventa de un inmueble, todo ello tomando en consideración la posibilidad de que se frustre la operación.
El artículo 1274 del Código civil dispone “En los contratos onerosos se entiende por causa, para cada parte contratante, la prestación o promesa de una cosa o servicio por la otra parte«. La causa de todo negocio jurídico es uno de los temas más difíciles y discutidos al debatirse su verdadera significación: la causa debe existir, y la inexistencia de ella o su ilicitud va a producir la ineficacia del negocio.
La causalización entonces, implica que esta prestación, de buena fe puede ser sometida a condición, y que puede plantearse un conflicto cuando la causa no es imputable a uno de los contratantes.
Es decir, en el objeto del contrato confluyen los intereses de las partes y el cumplimiento de la conducta que finaliza con la formalización contractual. En las operaciones inmobiliarias es habitual que una de las partes actúe como profesional, lo que implica que, conociendo aspectos técnicos, pueda darse un desequilibrio que le haga posicionarse como parte privilegiada del negocio jurídico.
En este sentido se pronuncia el Tribunal Supremo y haciendo analogía con relación a los derechos del consumidor, donde se produce un desequilibrio y la información juega un papel de especial relevancia.
Señalando la sentencia en concreto: el comprador anticipa ciertas cantidades estipuladas por contrato, y cumple con sus obligaciones, sin embargo, el promotor ha ocultado irregularidades urbanísticas, incluso puede que estas cantidades se circunscriban a la expedición de licencias administrativas sobre el terreno. ¿Tiene derecho el comprador a recuperar dichas cantidades abonadas de buena fe?
Pues bien, la sentencia del Tribunal Supremo STS 2459/2022 versa sobre una compraventa que lleve aparejado el cumplimiento de una condición (En este caso, la aprobación de un PGOU). En este sentido, ¿Concurre causa suficiente para declarar la resolución del contrato por frustración? El tribunal pone de manifiesto que reconoce relevancia a las circunstancias externas, siempre y cuando las partes sean plenamente conocedoras y pueda considerarse que dicha condición queda incorporada en la común intención de los contratantes.
Esto lo hace deliberando que: «La falta de obtención de un permiso administrativo puede ser considerado incumplimiento – aunque no conste expresamente esta obligación en el contrato – si se desprende naturalmente del contenido que dicho convenio se celebró en contemplación a dicha circunstancia, que se constituía como esencial».
Con ello, es determinante que la imposibilidad sobrevenida que deriva en incumplimiento contractual, referencia el tribunal, debe tenerse en cuenta conforme a lo dispuesto en el artículo 1303 del CC donde, una vez el contrato es declarado nulo los contratantes deben restituirse recíprocamente las cosas que hubiesen sido materia del contrato. Ahora bien, como antes referenciaba, aclara que este incumplimiento no debe haber incurrido en culpa o dolo por las partes a quienes se pretende dotar de protección (arts. 1182 y 1184 CC) y por lo tanto, descarta la posibilidad de que esta resolución se aplique en caso de ocultación por parte de la promotora.
En conclusión, consideramos que no se trata únicamente de realizar una revisión exhausta del contrato atendiendo a las posibles cláusulas abusivas, sino a delimitar la causa objeto del mismo, que permite anticiparse al litigo, no dejando lugar a la interpretación y determinando la consecuencia y responsabilidad que se tendrá lugar en caso de incumplimiento por alguna de las partes, sea éste de carácter parcial o dependa de factores ajenos a la voluntad de las partes.
Autor: Isabel Alonso
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