La fianza de alquiler sirve para garantizar todas las obligaciones del inquilino (incluyendo los posibles impagos), además de los daños y desperfectos que se hayan producido durante su estancia.
En la Comunidad de Madrid, depositar la fianza es de obligado cumplimiento y podrá realizarse en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid (IVIMA), en la red de Oficinas de Vivienda y en la Oficina de Información de Vivienda Pública. Se hará mediante pago bancario y {{dentro de|en los sucesivos 30 días laborables que sigan a la firma del contrato. De no hacerlo, se pueden comenzar procedimientos sancionadores, con multas que pueden ir oscilar del 26% al 50% del valor de la fianza.
Por tanto, al terminar el contrato, siempre y cuando el arrendatario haya cumplido con sus obligaciones, éste debe restituirle la fianza íntegra. Solamente podrá quedarse la fianza cuando el arrendatario no haya pagado algún mes de la renta o cuando el arrendatario sea culpable de algún perjuicio producido al inmueble por descuido o por una utilización poco usual del mismo. Lo que no tiene que confundirse con pequeños desperfectos producidos por el uso normal de la vivienda, como que la pintura pierda color.
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En lo que respecta al plazo, tal como marca la Ley de Arrendamientos Urbanos, el propietario cuenta con un mes desde la entrega de las llaves para proceder a la devolución de la fianza. Si hubiera incumplimiento, podrán añadirse intereses de demora que pueden ser exigidos por el inquilino.
Si el propietario restituye la fianza de manera íntegra y en plazo, todo acaba. El contratiempo viene cuando el arrendatario considera que ha satisfecho todos sus deberes y el propietario no está de acuerdo con ello. Por ejemplo, puede pasar que el propietario considere que el inmueble se ha devuelto en unas circunstancias menos óptimas de las que tenía en el momento en el que se entregó. Si no se se haya producido en el inmueble, a menos que pueda evidenciar que no ha sido responsabilidad suya. Los documentos más frecuentes y aconsejados por nuestros abogados son la aportación de un inventario y de fotos hechas en el momento en que se firmó el contrato de arrendamiento.
Además, hay que tener en cuenta que, de realizarse una revisión, los técnicos y peritos del propietario siempre dirán que los desperfectos de la vivienda han sido causados por un mal uso por parte del inquilino, o al menos que no se habrían hecho sin su responsabilidad. Por esta razón, siempre es aconsejable que los arrendatarios hagan un peritaje antes de entregar el piso.
Tanto si no recibimos la fianza dentro del plazo como si el arrendador se niega a devolvérnosla por completo o de manera parcial, es recomendable contar con los servicios de un experto que se ocupe de llevar a cabo estas gestiones y que tengamos más posibilidades de volver a ver nuestro dinero. Pero también es buena idea hacerlo si, por ejemplo, el arrendador ha muerto y el piso alquilado cambia de dueño.
Esto no quiere decir que inmediatamente pongamos una demanda y comencemos un procedimiento jurídico, sino que el consejo de un abogado puede sernos muy útil para agotar otro tipo de medidas que puedan solucionar el problema medisante la la vía de la conciliación, de una manera más rápida y ágil. Por ejemplo, enviar un burofax pidiéndole la fianza, lo que además servirá como evidencia del requerimiento extraprocesal.
Pero si la vía de la conciliación no funciona, es normal que el inquilino se pregunte qué tiene que hacer para que le devuelvan su dinero. En estas circunstancias, lo cierto es que no quedará más opción que tomar medidas legales, siendo el juez el que dictará la cantidad que tiene que rebajarse de la fianza del arrendatario teniendo en cuenta las evidencias aportadas y a la lectura de las mismas.
El Tribunal será el que corresponda a la localidad en la que se encuentre ubicado el inmueble o el sitio en el que viva el arrendador, que es al que hay que demandar. Con respecto al tipo de proceso, según el Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo, en aquellos casos en los que la cuantía reclamada no sea mayor de los 6.000 euros, el proceso adecuado será el Juicio Verbal y en aquellos en los que el importe sea mayor a los 6.000 euros, el Juicio Ordinario. Si además, no supera los 2.000 euros, que suele ser lo más frecuente en la mayor parte de fianzas de alquiler, es posible poner la demanda sin recurrir a un abogado o procurador.
Hay que tener en cuenta que el propietario cuenta con diferentes mecanismos para probar los daños: las facturas, los documentos notariales, los peritajes, etc. Si el inquilino no dispone de nada para justificar la ausencia de responsabilidad, lo tendrá más complicado para recuperar su dinero. Por este motivo, aunque en muchos procedimientos no sea obligatorio contar con un abogado, siempre es aconsejable hacerlo para recibir el asesoramiento adecuado y aumentar las éxito.
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