Incumplimiento de contrato de arras por parte del vendedor

Incumplimiento de contrato de arras por parte del vendedor: características de nuestra asesoría legal y jurídica

También llamado contrato de señal, el contrato de arras es el que tiene lugar entre el comprador y el vendedor con el objetivo de garantizar una obligación de entrega de un objeto, mueble o inmueble, mediante una cifra de dinero previamente fijada. Los que se utilizan generalmente para los contratos de compraventa de bienes inmuebles son los contratos de arras confirmatorias que, tal como señala el Tribunal Supremo, “son expresión de un contrato con fuerza vinculante que no faculta, por tanto, para resolver la obligación contraída, que normalmente corresponden con las entregas o anticipos «a cuenta del precio”.

Este tipo de contratos no deben confundirse con los contratos de reserva de compra, ya que son documentos diferentes. El contrato de reserva no deja de ser un contrato por el que tanto el comprador como el vendedor pactan completar la venta en un momento establecido y por un valor específico. Bastante habitual en las agencias inmobiliarias, pero que no presupone la posterior compraventa, sino que su finalidad es garantizar que una persona quiere adquirir un inmueble concreto. El contrato de reserva no es ni un contrato de compraventa ni un contrato de arras, sino que se trata de un contrato irregular debido a su indefinición y del que casi no existe jurisprudencia.

La diferencia es que en el contrato de arras, la parte compradora entrega una cantidad, garantizando de esta manera la penalización de la parte que infrinja el pacto. En caso de que la parte compradora finalmente determine no continuar adelante con el procedimiento, no recuperará el importe entregado. Si, en cambio, es el vendedor el que finalmente elige no seguir con la venta, tendrá que reintegrar al comprador la señal multiplicada por dos. Esto quiere decir que las arras sirven como una garantía que va ligada al futuro contrato de compraventa, con el objetivo de impedir su quebrantamiento y garantizar la operación.

Cuestión diferente es que, tras firmar el contrato de arras, una de las partes no pueda cumplir con lo pactado y ambas acuerden prorrogar el contrato de arras. Esto quiere decir que si la operación no puede formalizarse antes de que llegue la fecha pactada en el contrato de arras, es posible ampliar la fecha límite de mutuo acuerdo.

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