Gastos notariales por extinción de condominio

Gastos notariales por extinción de condominio: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es aconsejable desarrollar una táctica adecuada: reconocer que el condominio se deberá fraccionar cuando uno de los comuneros lo requiera, evaluar la finca objetivamente y formular la venta. Además, es aconsejable que cualquier acuerdo verbal sea puesto por escrito en un contrato de extinción de condominio con responsabilidad de venta, dejando aprobado el valor y determinando quién se hará cargo de los gastos hasta la venta.

Si hay un acuerdo entre los copropietarios, se puede otorgar el inmueble a uno de ellos si paga el precio fijado por la cuota que tenía cada comunero.

Si no se recibe respuesta o esta es la negativa a vender o que se proponga un valor de venta más bajo, la única vía que tendremos es la judicial. Interpondremos requerimiento en los tribunales ejercitando la acción de separación del inmueble para la extinción del condominio.

Eso sí, ten en cuenta que si los comuneros no llegan a un acuerdo, el juez tiene la capacidad de disponer la salida de la finca a subasta para el posterior reparto entre los comuneros. El inconveniente es que si existe una deuda hipotecaria y no se logra liquidar con el precio de la subasta, se podrá embargar el patrimonio personal de los deudores o cualquier otro bien que pueda adquirir en el futuro.

Por esta razón, lo que debe primar ante todo es el sentido común. Tanto es así que aquel que se niega a vender sin ningún partición del inmueble por un plazo específico inferior a una década, que puede extenderse una vez transcurrido este tiempo.

Pongamos por ejemplo un matrimonio que ha comprado una vivienda a medias. El inmueble pertenece a ambos y lo normal es que la compartan al 50%, aunque no se demarca si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de los dos al 50%. Y lo mismo ocurre con los hermanos que heredan la vivienda de sus padres.

La cuestión es que, por diferentes motivos, los propietarios pueden tomar la decisión de fragmentar el condominio. Un proceso que puede realizarse por vía notarial cuando hay un acuerdo entre todos los copropietarios y por vía judicial cuando hay oposición. La extinción del condominio se da cuando el derecho de posesión deja de practicarse de manera conjunta, ya sea porque los coeficientes pasan a titularidad de un solo propietario o porque la finca común deja de existir.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, a día de hoy, lo más normal es que suela hacerse por temas de herencias y por procesos de separación y divorcio, hay otras circunstancias en las que es posible fragmentar el condominio. Por ejemplo, por desistimiento de todos los comuneros, por la compra de un tercero, por expropiación forzosa, por la demolición de la finca o por la partición del mismo.

Cuando se decide la división de la finca, se transmite la titularidad de la finca de la cuota que se tiene sobre el inmueble común, pero para que también se transmita la condición de deudor de la hipoteca, la entidad bancaria tiene que dar su aprobación. En caso contrario, el antiguo propietario seguirá siendo el titular de la deuda. Esto quiere decir que si una pareja casada se divorcia, la entidad bancaria tiene que permitir el cambio para que solo el que adquiere la propiedad integra quede como titular de la deuda ante la entidad bancaria, en vez de los dos.

No obstante, esta operación está resultando bastante complicada actualmente, ya que para un banco un segundo titular es siempre una garantía, incluso si no tiene ingresos estables u otros bienes. En estas situaciones, lo que suele hacerse es añadir a otro titular o reemplazarlos por avalistas solventes.

Irpf y otros impuestos:

En lo que respecta a los impuestos, debes saber que la partición del inmueble es una solución mucho más económica en comparación con otros trámites de adquisición y traspaso de propiedades como la compraventa. Y es que solamente se tributa por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que varía entre el 0,5% y 1% según la Comunidad Autónoma. Pero independientemente de ello, si el valor estipulado no se corresponde con el valor de la propiedad, se considera como una ganancia patrimonial, por lo que se deberá pagar la diferencia en el IRPF.