Gastos de extinción de condominio con hipoteca

Gastos de extinción de condominio con hipoteca: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es recomendable planificar una táctica apropiada: reconocer que el condominio se tendrá que disolver cuando uno de los copropietarios lo requiera, valorar la finca objetivamente y formular la venta. Además, es aconsejable que cualquier acuerdo verbal sea puesto por escrito en un contrato de extinción de condominio con responsabilidad de venta, dejando firmado el precio y estableciendo quién se hará responsable de los costes hasta la venta.

Si se llega a un pacto entre los comuneros, es posible otorgar el inmueble a uno de ellos si paga el valor marcado por la cuota que tenía cada copropietario.

Si no se obtiene respuesta o la contestación es la negativa a vender o que se proponga un precio de venta más bajo, la única solución que podremos tomar es la judicial. Presentaremos la demanda ante los juzgados ejercitando la acción de fragmentación del inmueble para la extinción del condominio.

Eso sí, debes saber que si los comuneros no llegan a un acuerdo, el juez tiene la capacidad de convenir la salida del inmueble a subasta para el posterior reparto entre los copropietarios. El inconveniente es que si existe una deuda hipotecaria y no se logra cubrir con el precio de la subasta, se podrá embargar el patrimonio personal de los deudores o cualquier otro bien que pueda adquirir en el futuro.

Por este motivo, lo fundamental es el sentido común. Tanto es así que aquel que se opone a vender sin ningún segmentación de la propiedad por un tiempo concreto de menos de 10 años, que puede extenderse una vez transcurrido este tiempo.

Pongamos por ejemplo un matrimonio que ha adquirido una vivienda en común. La propiedad pertenece a ambos y lo habitual es que cada no tenga el 50%, pese a que no se delimita si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de ambos al 50%. Y del mismo modo ocurre con los hermanos que heredan la casa de sus progenitores.

La cuestión es que, por diversos motivos, los comuneros pueden tomar la decisión de fragmentar el condominio. Un procedimiento que puede realizarse ante notario cuando hay un acuerdo entre todas las partes y por vía judicial cuando hay oposición. La segmentación del condominio se produce cuando el derecho de propiedad deja de practicarse de manera conjunta, ya sea porque las cuotas pasan a titularidad de un único comunero o porque el inmueble común deja de existir.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, actualmente, lo más habitual es que se haga por cuestiones de herencias y por procedimientos de separación y divorcio, hay otras situaciones en las que es posible separar el condominio. Por ejemplo, por renuncia de todos los copropietarios, por la compra de un tercero, por expropiación forzosa, por la demolición de la finca o por la división del mismo.

Cuando se procede a la extinción del inmueble, se transmite la titularidad de la finca del coeficiente que se posee sobre el inmueble común, pero para que también se transmita la situación de deudor de la hipoteca, la entidad bancaria debe dar su consentimiento. En caso contrario, el anterior propietario continuará siendo el deudor. Esto significa que si una pareja casada se divorcia, el banco tiene que aceptar el cambio para que únicamente el que se queda con la propiedad integra sea considerado como deudor ante el banco, en lugar de ambos.

No obstante, esta gestión está resultando bastante complicada en la actualidad, ya que para un banco un segundo titular es siempre una garantía, incluso si no tiene ingresos fijos u otros bienes. En estas situaciones, lo que suele hacerse es incluir a otro titular o sustituirlo por avalistas con recursos.

Irpf y otros impuestos:

En cuanto a los impuestos, debes saber que la segmentación del condominio es una vía mucho más barata en comparación con otras operaciones de adquisición y transmisión de propiedades como la compraventa. Y es que únicamente se paga por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que varía entre el 0,5% y 1% en función de la Comunidad Autónoma. En cualquier caso, si el precio estipulado no se corresponde con el valor de la propiedad, se considera como una ganancia patrimonial, por lo que habrá que abonar la diferencia en el IRPF.