La fianza de alquiler es la manera de garantizar todas las obligaciones del inquilino (incluyendo los posibles impagos), además de los daños y averías que hayan podido producirse durante el contrato.
En la Comunidad de Madrid, el depósito de la fianza es de obligado cumplimiento y puede hacerse en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid (IVIMA), en la red de Oficinas de Vivienda y en la Oficina de Información de Vivienda Pública. Se llevará a cabo mediante pago bancario y {{dentro de|en los siguientes 30 días laborables que transcurran tras la firma del contrato. De lo contrario, se pueden comenzar procedimientos sancionadores, con multas que pueden ir oscilar del 26% al 50% del valor de la fianza.
Con lo cual, al finalizar el contrato, siempre y cuando el arrendatario haya satisfecho sus obligaciones, éste tiene que devolverle la fianza íntegra. Solamente podrá retenerse la fianza cuando el inquilino no haya satisfecho algún mes de la renta o cuando el inquilino sea responsable de algún daño ocasionado al piso por abandono o por un uso poco usual del mismo. Algo que no debe mezclarse con pequeños desperfectos producidos por la utilización normal de la vivienda, como que la pintura pierda color.
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En lo que respecta al plazo, tal como marca la legislación actual, el arrendador dispone de un mes desde que recibe las llaves para proceder a la reintegración de la fianza. Si hubiera incumplimiento, podrán sumarse intereses moratorios que pueden ser reclamados por el inquilino.
Si el arrendador restituye la fianza de forma íntegra y dentro del plazo, todo bien. El contratiempo aparece cuando el inquilino considera que ha cumplido con todas sus obligaciones y el arrendador no está de acuerdo con ello. Por ejemplo, puede darse el caso de que el propietario opine que el inmueble se ha devuelto en unas circunstancias menos óptimas de las que presentaba en el momento en el que fue entregado. Si no se se haya ocasionado en el inmueble, a menos que sea capaz de justificar que no ha sido responsabilidad suya. Los medios más frecuentes y recomendados por nuestros abogados son el aporte de un inventario y de fotos hechas en el momento en que se firmó el contrato de arrendamiento.
Además, hay que tener en cuenta que, llegado el caso, los técnicos y peritos del propietario generalmente dirán que los desperfectos de la vivienda han sido producidos por negligencia por parte del arrendatario, o como mínimo que no se habrían generado sin su responsabilidad. Por eso, siempre es aconsejable que los arrendatarios hagan un peritaje antes de hacer la entrega del inmueble.
Tanto si no recibimos la fianza dentro del plazo como si el propietario se niega a devolvérnosla por completo o parcialmente, es aconsejable contar con los servicios de un experto que se ocupe de llevar a cabo estas gestiones y que podamos volver a ver nuestra fianza. Pero también es buena opción hacerlo si, por ejemplo, el arrendador ha muerto y el inmueble arrendado cambia de titularidad.
Esto no quiere decir que inmediatamente pongamos una demanda e iniciemos un procedimiento judicial, sino que el consejo de un profesional puede ayudarnos a agotar otro tipo de medidas que puedan resolver el problema por la la vía de la conciliación, de una manera más rápida y ágil. Por ejemplo, enviar un burofax reclamándole la fianza, lo que además servirá como prueba de la reclamación extraprocesal.
Pero si la vía amistosa no funciona, es lógico que el arrendatario se cuestione qué debe hacer para recuperar la fianza. En estas situaciones, la realidad es que no quedará más opción que tomar medidas legales, siendo el juez el que decidirá la cuantía que debe rebajarse de la fianza del inquilino después de revisar las evidencias presentadas y a la lectura de las mismas.
El Juzgado será el que corresponda a la población en la que se encuentre situado el piso o el sitio en el que viva el propietario, que es al que hay que denunciar. En cuanto al tipo de proceso, según el Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo, en aquellos casos en los que la cuantía reclamada no sea mayor de los 6.000 euros, el proceso adecuado será el Juicio Verbal y en aquellos en los que el importe sea superior a los 6.000 euros, el Juicio Ordinario. Si además, no supera los 2.000 euros, que suele ser lo más frecuente en la mayor parte de fianzas de alquiler, podemos interponer la demanda sin acudir a un abogado o procurador.
Debemos recordar que el propietario dispone de diversas mecanismos para demostrar los desperfectos: las facturas, los documentos notariales, los peritajes, etc. Si el arrendatario no aporta nada para demostrar la ausencia de culpa, lo tendrá más complicado para volver a ver su dinero. Por eso, aunque en algunos procesos no sea obligatorio contratar a un abogado, siempre es aconsejable hacerlo para recibir el asesoramiento adecuado y aumentar las éxito.
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