Extinción parcial de condominio

Extinción parcial de condominio: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es aconsejable planificar una táctica adecuada: admitir que la copropiedad se deberá fraccionar cuando uno de los comuneros lo pida, valorar el inmueble objetivamente y plantear la venta. Además, es aconsejable que cualquier acuerdo verbal se ponga por escrito en un contrato de extinción de condominio con responsabilidad de venta, dejando aprobado el precio y estableciendo quién se hará responsable de los costes hasta que se venda.

Si se llega a un pacto entre los copropietarios, se puede otorgar el inmueble a uno de ellos si paga el precio correspondiente por el porcentaje que poseía cada comunero.

Si no se obtiene respuesta o esta es la negativa a vender o que se sugiera un valor de venta más bajo, la única vía que tendremos es la judicial. Interpondremos requerimiento en los tribunales ejercitando la actuación de fragmentación de la finca para la extinción del condominio.

Eso sí, ten en cuenta que si los comuneros no llegan a un acuerdo, el juez tiene la capacidad de estipular la salida del inmueble a subasta para el posterior reparto entre los interesados. El problema es que si existe una deuda hipotecaria y no se consigue sufragar con el valor de la subasta, se podrá embargar el patrimonio personal de los deudores o cualquier otro bien que pueda comprar en el futuro.

Por esta razón, lo más importante es el sentido común. Tanto es así que aquel que rechaza la idea de vender sin ningún motivo impide la venta o pide unas condiciones demasiado exigentes, si se le denuncia con una buena estrategia, podrá ser sentenciado a satisfacer las costas.

El condominio es un tipo de propiedad bastante frecuente entre herederos, parejas casadas y socios que adquieren un inmueble juntos, por ejemplo. Un modelo que hace posible que diferentes personas compartan la propiedad de un un patrimonio común que, pese a que no puede ser fragmentado físicamente, sí puede segmentarse de forma legal en “cuotas” que corresponden a cada comunero en representación del porcentaje de posesión que le sea asignado. Sin embargo, pese a que no se especifique la parte que pertenece a cada propietario, la regulación vigente contempla que se supondrán iguales las partes, a menos que se refleje otra cosa en la escritura.

Cualquier copropietario puede pedir cuando quiera la fragmentación del inmueble, independientemente de su coeficiente, salvo cuando con la división, este dejará de servir para el uso para el que está destinado. Sin embargo, la legislación recoge la posibilidad de que se pacte la no división de la propiedad por un tiempo concreto inferior a 10 años, que puede prorrogarse una vez pasado este tiempo.

Pongamos por ejemplo un matrimonio que ha adquirido una casa en común. La propiedad pertenece a ambos y lo habitual es que cada no tenga el 50%, aunque no se demarca si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de ambos al 50%. Y lo mismo ocurre con los hermanos que heredan la vivienda de sus progenitores.

El tema es que, por diversos motivos, los comuneros pueden decidir de fragmentar la copropiedad. Un procedimiento que puede realizarse por vía notarial cuando existe un pacto entre todas las partes y por vía judicial cuando existe enfrentamiento. La segmentación del condominio se da cuando el derecho de posesión deja de ejercerse de manera conjunta, ya sea porque los coeficientes pasan a titularidad de un solo comunero o porque la finca común deja de existir.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, actualmente, lo más normal es que se haga por cuestiones de herencias y por procesos de separación y divorcio, hay otras situaciones en las que es posible dividir el condominio. Por ejemplo, por desistimiento de todos los comuneros, por la adquisición de una persona ajena, por expropiación forzosa, por la demolición del inmueble o por la partición del mismo.

Cuando se decide la división de la propiedad, se transmite la titularidad de la finca de la cuota que se tiene sobre el inmueble común, pero para que también se transfiera la condición de deudor de la hipoteca, el banco debe dar su aprobación. En caso contrario, el antiguo propietario continuará siendo el deudor. Esto quiere decir que si una pareja casada se divorcia, la entidad bancaria debe aceptar el cambio para que únicamente el que se queda con la propiedad integra se refleje como deudor ante la entidad bancaria, en lugar de los dos.

Sin embargo, esta gestión está resultando bastante complicada actualmente, ya que para un banco un segundo titular es siempre una garantía, incluso si no tiene ingresos fijos u otros bienes. En estos casos, lo que se hace normalmente es incluir a otro titular o sustituirlo por avalistas solventes.

Irpf y otros impuestos:

En cuanto a los impuestos, debes saber que la partición del condominio es una vía mucho más barata en comparación con otros trámites de adquisición y traspaso de propiedades como la compraventa. Y es que únicamente se tributa por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que oscila entre el 0,5% y 1% según la Comunidad Autónoma. Pero independientemente de ello, si el valor fijado no se adecua al valor de la propiedad, se considera como una ganancia patrimonial, por lo que se deberá abonar la diferencia en la declaración de la Renta.