Extinción parcial de condominio hermanos

Extinción parcial de condominio hermanos: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es aconsejable planificar una estrategia adecuada: admitir que el condominio se tendrá que fraccionar cuando uno de los copropietarios lo requiera, valorar el inmueble con rigor y sugerir la venta. Además, es recomendable que cualquier acuerdo de palabra se ponga por escrito en un contrato de extinción de condominio con responsabilidad de venta, dejando aprobado el precio y estableciendo quién se hará responsable de los gastos hasta que se venda.

Si existe pacto entre los copropietarios, se puede adjudicar la finca a uno de ellos a cambio de que pague el precio marcado por el porcentaje que tenía cada copropietario.

Si no se obtiene respuesta o la contestación es la negativa a vender o que se sugiera un valor de venta más bajo, la única vía que tendremos es la judicial. Interpondremos requerimiento ante los juzgados ejerciendo la acción de segmentación del inmueble para la extinción de la copropiedad.

Eso sí, ten en cuenta que si los copropietarios no llegan a un acuerdo, el juez tiene la capacidad de convenir la salida de la finca a subasta para el posterior división entre los propietarios. El problema es que si hay una deuda hipotecaria y no se consigue liquidar con el precio de la subasta, se podrá embargar el patrimonio personal de los deudores o cualquier otro bien que pueda adquirir en el futuro.

Con lo cual, lo más importante es el sentido común. Tanto es así que aquel que se niega a vender sin ningún segmentación de la propiedad por un tiempo concreto inferior a 10 años, que puede prorrogarse una vez pasado este tiempo.

Pongamos por ejemplo una pareja casada que ha comprado una vivienda a medias. El inmueble es de ambos y lo normal es que cada no tenga el 50%, aunque no se delimita si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de ambos al 50%. Y lo mismo sucede con los hermanos que heredan la casa de sus progenitores.

El tema es que, por diferentes motivos, los propietarios pueden tomar la decisión de romper el condominio. Un proceso que puede realizarse ante notario cuando hay un acuerdo entre todos los copropietarios y por vía judicial cuando existe reticencia. La división del condominio se da cuando el derecho de propiedad deja de practicarse de manera conjunta, ya sea porque las cuotas pasan a titularidad de un único propietario o porque el inmueble común deja de existir.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, a día de hoy, lo más habitual es que se haga por cuestiones de herencias y por procesos de separación y divorcio, hay otras circunstancias en las que se puede dividir el condominio. Por ejemplo, por desistimiento de todos los comuneros, por la adquisición de una persona ajena, por expropiación forzosa, por la destrucción del inmueble o por la segmentación del mismo.

Cuando se procede a la extinción de la propiedad, se transfiere la titularidad de la propiedad del coeficiente que se posee sobre el inmueble común, pero para que también se transmita la condición de deudor de la hipoteca, la entidad bancaria tiene que dar su aprobación. De lo contrario, el anterior propietario seguirá siendo el titular de la deuda. Esto quiere decir que si una pareja casada se divorcia, el banco tiene que consentir el cambio para que solo el que se queda con la propiedad integra aparezca como titular de la deuda ante la entidad bancaria, en vez de ambos.

Sin embargo, esta operación está resultando bastante compleja actualmente, pues para la entidad un segundo titular es siempre una garantía, incluso si no tiene ingresos fijos u otras posesiones. En estos casos, lo que se hace normalmente es incluir a otro titular o reemplazarlos por avalistas con recursos.

Irpf y otros impuestos:

En lo que respecta a los impuestos, debes saber que la segmentación del condominio es una solución mucho más económica en comparación con otros procesos de compra y transmisión de propiedades como la compraventa. Y es que únicamente se tributa por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que oscila entre el 0,5% y 1% en función de la Comunidad Autónoma. En cualquier caso, si el precio estipulado no se adecua al valor del inmueble, se entiende como una ganancia patrimonial, por lo que se deberá pagar la diferencia en el IRPF.