Cómo se hace una extinción de condominio: un condominio es aquella situación que se produce cuando la propiedad de un bien es compartida por varios individuos, es decir, la potestad que tienen sobre una vivienda. Cuando se quiere romper con esta situación de copropiedad, lo más habitual es proceder a la extinción del condominio. Lo que suele ser bastante habitual cuando una misma propiedad es compartida por un matrimonio que se divorcia o por varios hermanos, entre otras situaciones.
La extinción de condominio es la transmisión de una propiedad de un bien con titularidad compartida entre dos o más personas. Aunque este tema puede convertirse en el desencadenante de muchas discusiones, con el objetivo de regular esta situación tan habitual, nuestro Código Civil dedica una serie de artículos a esta figura jurídica, ya que nadie está obligado a quedarse en una vivienda sin poder solicitar su venta a otras personas.
Una solución para dos situaciones en las que se experimenta un gran estrés emocional: una pareja casada que se divorcia y que no sabe cómo repartir la vivienda que tienen en común; o varios herederos que reciben un inmueble de sus padres y que no tienen muy claro cómo dividirlo. Así pues, una de las partes cede la propiedad de la vivienda a otra y puede quedarse sin hipoteca o con ella.
El motivo más habitual para extinguir un condominio son los divorcios; parejas casadas que tienen una casa en común al 50%. Al divorciarse, lo normal es que quieran disolver el condominio y que la vivienda pase a ser titularidad de uno de los cónyuges al 100% o, en su caso, transmitirle el bien a un tercero que quiera adquirirlo. Pero también puede ocurrir que dos o más hermanos hereden la casa de sus padres y que uno de ellos quiera quedarse con la parte del resto.
La extinción de condominio por herencia es uno de los casos más frecuentes.
Para solicitar la extinción del condominio, lo más adecuado es recurrir a la escritura notarial de compraventa para establecer, de cara a la transmisión, la cuota correspondiente de los derechos de cada comunero al hermano que quiere quedársela de forma íntegra. El que “cede” su parte, recibirá una compensación económica por parte del hermano que quiera adquirir íntegramente el inmueble.
Pero también puede darse el caso de que no se produzca un acuerdo para hacer la extinción de condominio por herencia entre hermanos. En este caso, el juzgado puede sacar el inmueble a subasta para su posterior reparto entre los interesados.
En el caso de que queramos extinguir el condominio con hipoteca de por medio, tendremos que llevar a cabo una novación. Los cotitulares de la vivienda lo siguen siendo aunque se disuelva la copropiedad.
Para eliminar a uno de los titulares del préstamo es necesario hacer una novación, es decir, llegar a un acuerdo con la entidad bancaria para cambiar las condiciones del contrato. El problema es que el banco pierde cierta seguridad de solvencia para hacer frente al préstamo cuando se quita a uno de los titulares. Por eso, lo normal es que se pida un avalista a cambio.
No obstante, para evitar estas circunstancias, también existe la posibilidad de solicitar al banco un nuevo crédito hipotecario donde no aparezca el anterior cotitular de la vivienda, cancelando el anterior. Eso sí, se trata de una vía más costosa que la novación.
La extinción de condominio se solicita a través de una escritura notarial de compraventa, en la que se establece esa transmisión de la parte que corresponda de la propiedad al otro propietario. Se trata de una vía amistosa y de mutuo acuerdo que supone un importante ahorro para ambas partes ya que, en principio, no es necesario pagar todos los impuestos de transmisión que deberán afrontar en el caso de realizar la compraventa de dicho inmueble.
Una posible solución sería tasar el valor de las cosas y, si se trata de una vivienda, encargar a una agencia inmobiliaria de confianza que os pueda gestionar la venta. De esta manera podrán ocuparse de todos los trámites y será mejor para terminar con el vínculo familiar que tantos conflictos puede desencadenar.
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