Extinción de condominio vivienda

Extinción de condominio vivienda: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es aconsejable planear una táctica apropiada: reconocer que el condominio se deberá disolver cuando uno de los copropietarios lo requiera, evaluar el inmueble con rigor y formular la venta. Además, es recomendable que todo acuerdo verbal se ponga por escrito en un contrato de extinción de condominio con responsabilidad de venta, dejando firmado el valor y estableciendo quién se hará responsable de los costes hasta que se venda.

Si hay un pacto entre los comuneros, se puede otorgar la finca a uno de ellos a cambio de que pague el valor fijado por la cuota que poseía cada comunero.

Si no se recibe respuesta o la contestación es la negativa a vender o que se sugiera un valor de venta más bajo, la única solución que podremos tomar es la judicial. Presentaremos la demanda en los tribunales ejercitando la actuación de fragmentación del inmueble para la ruptura de la copropiedad.

Eso sí, ten en cuenta que si los copropietarios no llegan a un acuerdo, el juez puede disponer la salida de la finca a subasta para el posterior división entre los propietarios. El problema es que si existe una deuda hipotecaria y no se consigue sufragar con el precio de la subasta, se atacará el patrimonio personal de los deudores o cualquier otro bien que pueda comprar en el futuro.

Por esta razón, lo fundamental es el sentido común. Tanto es así que aquel que se opone a vender sin ningún motivo obstaculiza la venta o pone unas cláusulas desproporcionadas, si se le denuncia con una buena táctica, podrá ser sentenciado a satisfacer las costas.

El condominio es un tipo de propiedad muy normal entre herederos, matrimonios y socios que compran una finca en común, por ejemplo. Un modelo que permite que varias personas compartan la propiedad de un un bien común que, aunque no puede fragmentarse físicamente, sí puede dividirse de forma legal en “cuotas” que pertenecen a cada comunero en representación del coeficiente de titularidad que le sea asignado. No obstante, aunque no se especifique la parte que corresponde a cada propietario, la legislación actual contempla que se presumirán iguales las partes, a menos que se refleje otra cosa en la escritura.

Cualquier comunero puede solicitar en cualquier momento la fragmentación del inmueble, independientemente de su coeficiente, excepto cuando con la división, este dejará de servir para el uso al que está dedicado. No obstante, la legalidad establece la opción de que se acuerde la no fragmentación de la propiedad por un plazo concreto de menos de 10 años, que puede extenderse una vez pasado este tiempo.

Pongamos por ejemplo una pareja casada que ha comprado una casa en común. La propiedad es de ambos y lo normal es que cada no tenga el 50%, aunque no se acota si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de los dos al 50%. Y del mismo modo sucede con los hermanos que heredan la casa de sus progenitores.

El tema es que, por diferentes motivos, los comuneros pueden tomar la decisión de fragmentar la copropiedad. Un proceso que puede llevarse a cabo por vía notarial cuando existe un pacto entre todas las partes y por vía judicial cuando hay oposición. La segmentación del condominio se da cuando el derecho de propiedad deja de practicarse de manera conjunta, ya sea porque los coeficientes pasan a titularidad de un único comunero o porque el inmueble común deja de existir.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, en la actualidad, lo más habitual es que se haga por temas de herencias y por procesos de separación y divorcio, hay otras circunstancias en las que se puede fragmentar el condominio. Por ejemplo, por desistimiento de todos los copropietarios, por la compra de una persona ajena, por expropiación forzosa, por la demolición de la finca o por la fragmentación del mismo.

Cuando se decide la división de la finca, se transfiere la titularidad de la finca de la cuota que se posee sobre el inmueble común, pero para que también se transmita la situación de deudor del préstamo hipotecario, el banco tiene que dar su aprobación. En caso contrario, el antiguo propietario seguirá siendo el titular de la deuda. Esto significa que si una pareja casada se divorcia, el banco debe consentir el cambio para que únicamente el que se queda con la propiedad integra se refleje como deudor ante la entidad bancaria, en vez de ambos.

Sin embargo, esta gestión está siendo bastante compleja actualmente, pues para la entidad un segundo titular obviamente es un respaldo, incluso si no cuenta con ingresos estables u otras posesiones. En estos casos, lo que se hace normalmente es añadir a otro titular o reemplazarlos por avalistas solventes.

Irpf y otros impuestos:

En lo que respecta a los impuestos, debes saber que la segmentación del condominio es una vía mucho más económica en comparación con otros procesos de compra y traspaso de propiedades como la compraventa. Y es que solamente se paga por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que oscila entre el 0,5% y 1% según la Comunidad Autónoma. En cualquier caso, si el valor fijado no se corresponde con el valor del inmueble, se entiende como una ganancia patrimonial, por lo que habrá que pagar la diferencia en el IRPF.