Extinción de condominio sin modificar hipoteca común

Extinción de condominio sin modificar hipoteca común: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es aconsejable desarrollar una táctica adecuada: admitir que el condominio se tendrá que separar cuando uno de los copropietarios lo pida, evaluar el inmueble objetivamente y plantear la venta. Además, es aconsejable que cualquier acuerdo verbal se ponga por escrito en un contrato de extinción de condominio con compromiso de venta, dejando firmado el precio y determinando quién se hará responsable de los costes hasta que se venda.

Si se da un acuerdo entre los copropietarios, es posible adjudicar el inmueble a uno de ellos a cambio de que pague el valor correspondiente por la cuota que poseía cada copropietario.

Si no se obtiene respuesta o la contestación es la negativa a vender o que se proponga un precio de venta más bajo, la única vía que podremos tomar es la judicial. Interpondremos demanda ante los tribunales ejerciendo la acción de segmentación del inmueble para la extinción del condominio.

Eso sí, debes saber que si los copropietarios no llegan a un acuerdo, el juez tiene la capacidad de estipular la salida del inmueble a subasta para el posterior reparto entre los interesados. El inconveniente es que si existe una deuda hipotecaria y no se logra saldar con el valor de la subasta, se atacará el patrimonio personal de los deudores o cualquier otra propiedad que pueda comprar en el futuro.

Por esta razón, lo fundamental es el sentido común. Tanto es así que aquel que se opone a vender sin ningún partición de la propiedad por un intervalo de tiempo específico de menos de una década, que puede extenderse una vez pasado este tiempo.

Pongamos por ejemplo un matrimonio que ha adquirido una casa en común. El inmueble pertenece a ambos y lo habitual es que la compartan al 50%, aunque no se demarca si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de los dos al 50%. Y lo mismo ocurre con los hermanos que heredan la casa de sus padres.

El tema es que, por diversos motivos, los comuneros pueden tomar la decisión de extinguir la copropiedad. Un proceso que puede llevarse a cabo por vía notarial cuando hay un acuerdo entre todos los copropietarios y por los juzgados cuando existe enfrentamiento. La extinción del condominio se produce cuando el derecho de posesión deja de ejercerse de manera conjunta, ya sea porque las cuotas pasan a titularidad de un solo propietario o porque el inmueble común desaparece.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, a día de hoy, lo más habitual es que suela hacerse por cuestiones de herencias y por procedimientos de separación y divorcio, hay otras circunstancias en las que se puede fragmentar el condominio. Por ejemplo, por desistimiento de todos los comuneros, por la adquisición de una persona ajena, por expropiación forzosa, por la demolición de la finca o por la fragmentación del mismo.

Cuando se decide la extinción del inmueble, se transfiere la titularidad de la finca de la cuota que se posee sobre el inmueble común, pero para que también se transmita la situación de deudor de la hipoteca, la entidad bancaria debe dar su aprobación. En caso contrario, el antiguo propietario seguirá siendo el deudor. Esto quiere decir que si un matrimonio se divorcia, la entidad bancaria debe permitir el cambio para que solo el que adquiere la propiedad integra quede como titular de la deuda ante la entidad bancaria, en vez de ambos.

Sin embargo, esta operación está siendo bastante compleja actualmente, ya que para la entidad un segundo titular es siempre una garantía, incluso si no tiene ingresos fijos u otros bienes. En estos casos, lo que se hace normalmente es incluir a otro titular o sustituirlo por avalistas solventes.

Irpf y otros impuestos:

En lo que respecta a los impuestos, debes saber que la fragmentación del condominio es una solución mucho más barata en comparación con otros trámites de compra y transmisión de inmuebles como la compraventa. Y es que solamente se tributa por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que oscila entre el 0,5% y 1% según la Comunidad Autónoma. Pero independientemente de ello, si el valor fijado no se adecua al valor de la propiedad, se entiende como una ganancia patrimonial, por lo que habrá que abonar la diferencia en la declaración de la Renta.