Extinción de condominio sin exceso de adjudicación

Extinción de condominio sin exceso de adjudicación: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es recomendable planificar una estrategia apropiada: admitir que el condominio se deberá fraccionar cuando uno de los comuneros lo exija, valorar la finca con rigor y formular la venta. Además, es recomendable que cualquier acuerdo verbal sea puesto por escrito en un contrato de extinción de condominio con responsabilidad de venta, dejando aprobado el precio y determinando quién se hará responsable de los gastos hasta que se venda.

Si hay un pacto entre los copropietarios, es posible otorgar la finca a uno de ellos si paga el valor fijado por el porcentaje que tenía cada copropietario.

Si no se recibe respuesta o la contestación es la negativa a vender o que se proponga un valor de venta más bajo, la única vía que podremos tomar es la judicial. Presentaremos la requerimiento en los tribunales ejerciendo la actuación de división de la finca para la extinción del condominio.

Eso sí, ten en cuenta que si los copropietarios no llegan a un acuerdo, el juez tiene la capacidad de estipular la salida de la finca a subasta para el posterior división entre los propietarios. El problema es que si hay una deuda hipotecaria y no se logra saldar con el valor de la subasta, se podrá embargar el capital personal de los deudores o cualquier otro bien que pueda adquirir en el futuro.

Con lo cual, lo más importante es el sentido común. Tanto es así que la persona que se niega a vender sin ningún segmentación del inmueble por un período concreto inferior a 10 años, que puede extenderse una vez transcurrido este tiempo.

Pongamos por ejemplo una pareja casada que ha adquirido una casa a medias. La propiedad pertenece a ambos y lo normal es que cada no tenga el 50%, pese a que no se delimita si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de los dos al 50%. Y del mismo modo ocurre con los hermanos que heredan la vivienda de sus padres.

El tema es que, por diversos motivos, los comuneros pueden decidir de romper la copropiedad. Un procedimiento que puede llevarse a cabo por vía notarial cuando existe un acuerdo entre todos los copropietarios y por vía judicial cuando existe reticencia. La división del condominio se produce cuando el derecho de propiedad deja de ejercerse de forma conjunta, ya sea porque las cuotas pasan a manos de un único comunero o porque la finca común desaparece.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, hoy en día, lo más habitual es que se haga por cuestiones de herencias y por procesos de separación y divorcio, hay otras circunstancias en las que se puede separar el condominio. Por ejemplo, por renuncia de todos los copropietarios, por la adquisición de un tercero, por expropiación forzosa, por la destrucción de la finca o por la división del mismo.

Cuando se decide la división del condominio, se transfiere la titularidad de la propiedad de la cuota que se posee sobre el inmueble común, pero para que también se transmita la situación de deudor de la hipoteca, la entidad bancaria tiene que dar su consentimiento. En caso contrario, el antiguo propietario seguirá siendo el titular de la deuda. Esto quiere decir que si un matrimonio se divorcia, el banco debe consentir el cambio para que únicamente el que adquiere la propiedad integra sea considerado como deudor ante la entidad bancaria, en lugar de los dos.

Sin embargo, esta gestión está siendo bastante compleja actualmente, ya que para un banco un segundo titular es siempre una garantía, incluso si no tiene ingresos fijos u otras posesiones. En estos casos, lo que se hace normalmente es añadir a otro titular o sustituirlo por avalistas con recursos.

Irpf y otros impuestos:

En lo que respecta a los impuestos, tienes que saber que la fragmentación del inmueble es una solución mucho más barata comparándola con otras operaciones de compra y traspaso de inmuebles como la compraventa. Y es que únicamente se tributa por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que oscila entre el 0,5% y 1% en función de la Comunidad Autónoma. Pero independientemente de ello, si el precio fijado no se corresponde con el valor de la propiedad, se considera como una ganancia patrimonial, por lo que se deberá abonar la diferencia en la declaración de la Renta.