Extinción de condominio sin compensación económica

Extinción de condominio sin compensación económica: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es recomendable desarrollar una táctica adecuada: reconocer que la copropiedad se deberá separar cuando uno de los comuneros lo requiera, evaluar la finca objetivamente y proponer la venta. Además, se recomienda que cualquier acuerdo verbal se ponga por escrito en un contrato de extinción de condominio con obligación de venta, dejando firmado el precio y estableciendo quién se hará cargo de los gastos hasta la venta.

Si existe pacto entre los comuneros, es posible otorgar el inmueble a uno de ellos a cambio de que pague el precio establecido por la cuota que poseía cada copropietario.

Si no se recibe respuesta o esta es la negativa a vender o que se proponga un valor de venta más bajo, la única solución que podremos tomar es la judicial. Interpondremos requerimiento ante los tribunales ejerciendo la acción de segmentación de la finca para la extinción del condominio.

Eso sí, debes saber que si los copropietarios no se ponen de acuerdo, el juez tiene la capacidad de estipular la salida de la finca a subasta para el posterior división entre los comuneros. El inconveniente es que si hay una deuda hipotecaria y no se consigue cubrir con el precio de la subasta, se podrá embargar el capital personal de los deudores o cualquier otro bien que pueda adquirir en el futuro.

Por esta razón, lo que debe primar ante todo es el sentido común. Tanto es así que la persona que se opone a vender sin ningún partición del inmueble por un tiempo concreto de menos de 10 años, que puede prorrogarse una vez pasado este tiempo.

Pongamos por ejemplo una pareja casada que ha adquirido una casa en común. La propiedad es de ambos y lo habitual es que cada no tenga el 50%, pese a que no se acota si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de ambos al 50%. Y del mismo modo ocurre con los hermanos que heredan la casa de sus progenitores.

La cuestión es que, por diversos motivos, los comuneros pueden tomar la decisión de fragmentar la copropiedad. Un proceso que puede realizarse por vía notarial cuando existe un pacto entre todos los copropietarios y por los juzgados cuando hay enfrentamiento. La división del condominio se da cuando el derecho de propiedad deja de practicarse de forma conjunta, ya sea porque las cuotas pasan a titularidad de un único propietario o porque la finca común deja de existir.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, a día de hoy, lo más habitual es que suela hacerse por cuestiones de herencias y por procedimientos de separación y divorcio, hay otras situaciones en las que es posible fragmentar el condominio. Por ejemplo, por renuncia de todos los copropietarios, por la adquisición de una persona ajena, por expropiación forzosa, por la destrucción del inmueble o por la segmentación del mismo.

Cuando se decide la división del inmueble, se transfiere la titularidad de la finca del coeficiente que se posee sobre el inmueble común, pero para que también se transmita la condición de deudor de la hipoteca, el banco debe dar su consentimiento. De lo contrario, el anterior propietario continuará siendo el deudor. Esto quiere decir que si un matrimonio se divorcia, el banco tiene que permitir el cambio para que únicamente el que adquiere la propiedad integra sea considerado como titular de la deuda ante la entidad bancaria, en vez de los dos.

No obstante, esta operación está resultando bastante complicada actualmente, pues para la entidad un segundo titular es siempre una garantía, incluso si no cuenta con ingresos fijos u otros bienes. En estos casos, lo que suele hacerse es incluir a otro titular o reemplazarlos por avalistas con recursos.

Irpf y otros impuestos:

En cuanto a los impuestos, tienes que saber que la partición del inmueble es una vía mucho más económica en comparación con otros procesos de compra y traspaso de propiedades como la compraventa. Y es que solamente se tributa por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que oscila entre el 0,5% y 1% según la Comunidad Autónoma. Pero independientemente de ello, si el precio fijado no se adecua al valor de la propiedad, se considera como una ganancia patrimonial, por lo que habrá que pagar la diferencia en la declaración de la Renta.