Extinción de condominio renta

Extinción de condominio renta: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es recomendable planificar una táctica apropiada: reconocer que el condominio se tendrá que separar cuando uno de los copropietarios lo exija, valorar la finca con rigor y formular la venta. Además, es conveniente que todo acuerdo verbal se ponga por escrito en un contrato de extinción de condominio con responsabilidad de venta, dejando firmado el precio y determinando quién se hará cargo de los costes hasta la venta.

Si se llega a un pacto entre los copropietarios, es posible adjudicar la finca a uno de ellos si paga el precio fijado por el porcentaje que poseía cada comunero.

Si no se recibe respuesta o esta es la negativa a vender o que se sugiera un precio de venta más bajo, la única vía que podremos tomar es la judicial. Interpondremos requerimiento en los juzgados ejercitando la actuación de división del inmueble para la extinción del condominio.

Eso sí, ten en cuenta que si los copropietarios no llegan a un acuerdo, el juez puede disponer la salida de la finca a subasta para el posterior división entre los propietarios. El inconveniente es que si hay una deuda hipotecaria y no se logra saldar con el valor de la subasta, se podrá embargar el patrimonio personal de los deudores o cualquier otra propiedad que pueda comprar en el futuro.

Con lo cual, lo fundamental es el sentido común. Tanto es así que la persona que se niega a vender sin ningún fundamento impide la venta o pone unas cláusulas desproporcionadas, si se le demanda con una buena táctica, podrá ser condenado a hacer frente a las costas.

El condominio es un tipo de propiedad bastante usual entre herederos, matrimonios y socios que compran un inmueble en común, por ejemplo. Un modelo que permite que diferentes personas compartan la posesión de un un patrimonio común que, pese a que no puede fragmentarse físicamente, sí puede fragmentarse de manera legal en “cuotas” que se atribuyen a cada copropietario en representación del porcentaje de posesión que se le asigne. No obstante, aunque no se concrete la fracción que pertenece a cada propietario, la Ley actual establece que se presumirán iguales las cuotas, salvo que se recoja otra cosa en la escritura.

Cada comunero puede pedir en cualquier momento la segmentación de la finca, independientemente de su cuota, salvo cuando con la separación, este fuera despojado del uso al que está dedicado. No obstante, la normativa establece la posibilidad de que se acuerde la no división de la propiedad por un período concreto de menos de una década, que puede extenderse una vez transcurrido este tiempo.

Pongamos por ejemplo un matrimonio que ha adquirido una casa a medias. La propiedad es de ambos y lo habitual es que cada no tenga el 50%, pese a que no se define si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de los dos al 50%. Y del mismo modo sucede con los hermanos que heredan la casa de sus progenitores.

El tema es que, por diferentes motivos, los comuneros pueden decidir de fragmentar el condominio. Un procedimiento que puede realizarse ante notario cuando existe un pacto entre todos los copropietarios y por los juzgados cuando hay enfrentamiento. La división del condominio se produce cuando el derecho de propiedad deja de ejercerse de forma conjunta, ya sea porque las cuotas pasan a manos de un único propietario o porque el inmueble común desaparece.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, a día de hoy, lo más habitual es que se haga por cuestiones de herencias y por procesos de separación y divorcio, hay otras circunstancias en las que es posible extinguir el condominio. Por ejemplo, por renuncia de todos los copropietarios, por la compra de un tercero, por expropiación forzosa, por la demolición del inmueble o por la división del mismo.

Cuando se decide la extinción del inmueble, se transfiere la titularidad de la propiedad del coeficiente que se posee sobre el inmueble común, pero para que también se transfiera la situación de deudor del préstamo hipotecario, la entidad bancaria debe dar su consentimiento. De lo contrario, el antiguo propietario seguirá siendo el titular de la deuda. Esto significa que si una pareja casada se divorcia, la entidad bancaria debe consentir el cambio para que solo el que adquiere la propiedad integra sea considerado como deudor ante el banco, en vez de ambos.

No obstante, esta gestión está siendo bastante complicada en la actualidad, pues para la entidad un segundo titular obviamente es un respaldo, incluso si no tiene ingresos fijos u otros bienes. En estos casos, lo que se hace normalmente es añadir a otro titular o reemplazarlos por avalistas solventes.

Irpf y otros impuestos:

En cuanto a los impuestos, debes saber que la partición del condominio es una vía mucho más barata en comparación con otras gestiones de adquisición y traspaso de propiedades como la compraventa. Y es que únicamente se tributa por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que varía entre el 0,5% y 1% según la Comunidad Autónoma. En cualquier caso, si el valor fijado no se corresponde con el valor del inmueble, se entiende como una ganancia patrimonial, por lo que habrá que pagar la diferencia en el IRPF.