Extinción de condominio modelo 600

Extinción de condominio modelo 600: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es aconsejable planear una estrategia apropiada: admitir que la copropiedad se tendrá que disolver cuando uno de los comuneros lo exija, valorar la finca con rigor y proponer la venta. Además, es aconsejable que todo acuerdo verbal sea puesto por escrito en un contrato de extinción de condominio con compromiso de venta, dejando aprobado el precio y determinando quién se hará responsable de los gastos hasta la venta.

Si se llega a un acuerdo entre los copropietarios, es posible otorgar el inmueble a uno de ellos si paga el valor correspondiente por la cuota que poseía cada comunero.

Si no se obtiene respuesta o la contestación es la negativa a vender o que se sugiera un valor de venta más bajo, la única solución que podremos tomar es la judicial. Interpondremos demanda ante los juzgados ejerciendo la actuación de segmentación de la finca para la extinción de la copropiedad.

Eso sí, ten en cuenta que si los comuneros no llegan a un acuerdo, el juez puede estipular la salida de la finca a subasta para el posterior división entre los copropietarios. El inconveniente es que si hay una deuda hipotecaria y no se logra saldar con el precio de la subasta, se podrá embargar el capital personal de los deudores o cualquier otra propiedad que pueda comprar en el futuro.

Con lo cual, lo fundamental es el sentido común. Tanto es así que la persona que rechaza la idea de vender sin ningún partición del inmueble por un plazo específico de menos de una década, que puede prorrogarse una vez transcurrido este tiempo.

Pongamos por ejemplo una pareja casada que ha adquirido una casa en común. La propiedad pertenece a ambos y lo habitual es que la compartan al 50%, aunque no se acota si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de los dos al 50%. Y del mismo modo sucede con los hermanos que heredan la vivienda de sus progenitores.

El tema es que, por diferentes motivos, los comuneros pueden tomar la decisión de romper el condominio. Un procedimiento que puede llevarse a cabo por vía notarial cuando hay un pacto entre todos los copropietarios y por los juzgados cuando hay enfrentamiento. La extinción del condominio se produce cuando el derecho de posesión deja de ejercerse de manera conjunta, ya sea porque las cuotas pasan a manos de un solo propietario o porque el inmueble común desaparece.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, a día de hoy, lo más normal es que se haga por temas de herencias y por procesos de separación y divorcio, hay otras situaciones en las que es posible fragmentar el condominio. Por ejemplo, por desistimiento de todos los copropietarios, por la adquisición de un tercero, por expropiación forzosa, por la demolición del inmueble o por la segmentación del mismo.

Cuando se decide la división de la propiedad, se transmite la titularidad de la propiedad de la cuota que se tiene sobre el inmueble común, pero para que también se transfiera la condición de deudor de la hipoteca, la entidad bancaria tiene que dar su consentimiento. En caso contrario, el antiguo propietario continuará siendo el deudor. Esto quiere decir que si un matrimonio se divorcia, el banco debe consentir el cambio para que únicamente el que se queda con la propiedad integra sea considerado como titular de la deuda ante el banco, en lugar de ambos.

No obstante, esta operación está siendo bastante compleja actualmente, ya que para un banco un segundo titular es siempre un respaldo, incluso si no cuenta con ingresos estables u otros bienes. En estas situaciones, lo que suele hacerse es incluir a otro titular o reemplazarlos por avalistas solventes.

Irpf y otros impuestos:

En cuanto a los impuestos, tienes que saber que la partición del inmueble es una vía mucho más barata en comparación con otros trámites de compra y transmisión de propiedades como la compraventa. Y es que únicamente se paga por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que varía entre el 0,5% y 1% según la Comunidad Autónoma. En cualquier caso, si el valor estipulado no se adecua al valor del inmueble, se considera como una ganancia patrimonial, por lo que habrá que abonar la diferencia en el IRPF.