Extinción de condominio impuesto transmisiones patrimoniales

Extinción de condominio impuesto transmisiones patrimoniales: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es recomendable planear una estrategia adecuada: reconocer que el condominio se tendrá que romper cuando uno de los comuneros lo exija, evaluar el inmueble con rigor y formular la venta. Además, es aconsejable que todo acuerdo verbal se ponga por escrito en un contrato de extinción de condominio con responsabilidad de venta, dejando aprobado el valor y acordando quién se hará responsable de los costes hasta la venta.

Si hay un acuerdo entre los copropietarios, se puede adjudicar el inmueble a uno de ellos a cambio de que pague el precio correspondiente por la cuota que poseía cada comunero.

Si no se recibe respuesta o la contestación es la negativa a vender o que se sugiera un precio de venta más bajo, la única vía que tendremos es la judicial. Presentaremos la demanda ante los juzgados ejerciendo la acción de separación de la finca para la extinción del condominio.

Eso sí, ten en cuenta que si los copropietarios no llegan a un acuerdo, el juez tiene la capacidad de estipular la salida de la finca a subasta para el posterior reparto entre los comuneros. El problema es que si hay una deuda hipotecaria y no se consigue saldar con el valor de la subasta, se atacará el capital personal de los deudores o cualquier otro bien que pueda comprar en el futuro.

Por esta razón, lo más importante es el sentido común. Tanto es así que aquel que se opone a vender sin ningún segmentación de la propiedad por un intervalo de tiempo específico de menos de una década, que puede extenderse una vez pasado este tiempo.

Pongamos por ejemplo un matrimonio que ha comprado una vivienda a medias. El inmueble pertenece a ambos y lo normal es que la compartan al 50%, aunque no se demarca si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de los dos al 50%. Y lo mismo ocurre con los hermanos que heredan la casa de sus padres.

La cuestión es que, por diversos motivos, los comuneros pueden decidir de dividir el condominio. Un proceso que puede realizarse por vía notarial cuando existe un acuerdo entre todos los copropietarios y por vía judicial cuando hay enfrentamiento. La división del condominio se produce cuando el derecho de posesión deja de ejercerse de forma conjunta, ya sea porque los coeficientes pasan a manos de un único comunero o porque el inmueble común deja de existir.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, hoy en día, lo más habitual es que suela hacerse por temas de herencias y por procesos de separación y divorcio, hay otras situaciones en las que es posible fragmentar el condominio. Por ejemplo, por renuncia de todos los copropietarios, por la adquisición de un tercero, por expropiación forzosa, por la destrucción del inmueble o por la partición del mismo.

Cuando se decide la división del condominio, se transmite la titularidad de la propiedad del coeficiente que se posee sobre el inmueble común, pero para que también se transmita la condición de deudor del préstamo hipotecario, la entidad bancaria tiene que dar su consentimiento. De lo contrario, el antiguo propietario continuará siendo el titular de la deuda. Esto quiere decir que si una pareja casada se divorcia, el banco debe permitir el cambio para que únicamente el que adquiere la propiedad integra aparezca como deudor ante la entidad bancaria, en vez de ambos.

Sin embargo, esta operación está siendo bastante complicada actualmente, pues para un banco un segundo titular obviamente es una garantía, incluso si no tiene ingresos estables u otras posesiones. En estos casos, lo que se hace normalmente es incluir a otro titular o sustituirlo por avalistas solventes.

Irpf y otros impuestos:

En lo que respecta a los impuestos, tienes que saber que la extinción del condominio es una vía mucho más económica en comparación con otras operaciones de adquisición y traspaso de inmuebles como la compraventa. Y es que solamente se tributa por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que oscila entre el 0,5% y 1% según la Comunidad Autónoma. En cualquier caso, si el precio adjudicado no se corresponde con el valor del inmueble, se entiende como una ganancia patrimonial, por lo que se deberá pagar la diferencia en la declaración de la Renta.