Extinción de condominio gastos notariales

Extinción de condominio gastos notariales: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es aconsejable desarrollar una estrategia apropiada: reconocer que el condominio se tendrá que fraccionar cuando uno de los copropietarios lo exija, valorar la finca con rigor y plantear la venta. Además, es conveniente que cualquier acuerdo verbal sea puesto por escrito en un contrato de extinción de condominio con compromiso de venta, dejando aprobado el valor y determinando quién se hará cargo de los gastos hasta la venta.

Si hay un pacto entre los comuneros, se puede adjudicar el inmueble a uno de ellos a cambio de que pague el precio establecido por el porcentaje que tenía cada copropietario.

Si no se obtiene respuesta o la contestación es la negativa a vender o que se sugiera un precio de venta más bajo, la única solución que podremos tomar es la judicial. Interpondremos demanda en los juzgados ejerciendo la actuación de fragmentación de la finca para la extinción del condominio.

Eso sí, debes saber que si los copropietarios no se ponen de acuerdo, el juez tiene la capacidad de convenir la salida de la finca a subasta para el posterior división entre los propietarios. El problema es que si hay una deuda hipotecaria y no se consigue saldar con el precio de la subasta, se podrá embargar el capital personal de los deudores o cualquier otro bien que pueda adquirir en el futuro.

Por este motivo, lo más importante es el sentido común. Tanto es así que la persona que se opone a vender sin ningún segmentación del inmueble por un período específico inferior a 10 años, que puede prorrogarse una vez pasado este tiempo.

Pongamos por ejemplo una pareja casada que ha comprado una vivienda en común. El inmueble pertenece a ambos y lo habitual es que la compartan al 50%, pese a que no se demarca si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de los dos al 50%. Y lo mismo ocurre con los hermanos que heredan la vivienda de sus padres.

La cuestión es que, por diferentes motivos, los comuneros pueden tomar la decisión de fragmentar la copropiedad. Un procedimiento que puede llevarse a cabo ante notario cuando existe un pacto entre todos los copropietarios y por los juzgados cuando hay oposición. La segmentación del condominio se produce cuando el derecho de posesión deja de ejercerse de manera conjunta, ya sea porque las cuotas pasan a titularidad de un único comunero o porque la finca común deja de existir.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, a día de hoy, lo más habitual es que suela hacerse por cuestiones de herencias y por procesos de separación y divorcio, hay otras situaciones en las que se puede separar el condominio. Por ejemplo, por renuncia de todos los comuneros, por la adquisición de un tercero, por expropiación forzosa, por la destrucción del inmueble o por la fragmentación del mismo.

Cuando se decide la extinción del inmueble, se transfiere la titularidad de la propiedad del coeficiente que se tiene sobre el inmueble común, pero para que también se transfiera la situación de deudor del préstamo hipotecario, la entidad bancaria tiene que dar su consentimiento. De lo contrario, el antiguo propietario continuará siendo el deudor. Esto significa que si una pareja casada se divorcia, la entidad bancaria debe consentir el cambio para que solo el que adquiere la propiedad integra aparezca como titular de la deuda ante la entidad bancaria, en vez de ambos.

Sin embargo, esta gestión está siendo bastante compleja actualmente, pues para un banco un segundo titular obviamente es una garantía, incluso si no tiene ingresos estables u otras posesiones. En estas situaciones, lo que suele hacerse es añadir a otro titular o sustituirlo por avalistas solventes.

Irpf y otros impuestos:

En cuanto a los impuestos, tienes que saber que la segmentación del inmueble es una vía mucho más económica en comparación con otras operaciones de compra y transmisión de propiedades como la compraventa. Y es que solamente se tributa por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que oscila entre el 0,5% y 1% según la Comunidad Autónoma. En cualquier caso, si el precio fijado no se corresponde con el valor de la propiedad, se considera como una ganancia patrimonial, por lo que habrá que pagar la diferencia en el IRPF.