Extinción de condominio en renta

Extinción de condominio en renta: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es recomendable planificar una táctica apropiada: reconocer que la copropiedad se deberá romper cuando uno de los comuneros lo solicite, valorar el inmueble con rigor y proponer la venta. Además, se recomienda que todo acuerdo verbal sea puesto por escrito en un contrato de extinción de condominio con compromiso de venta, dejando firmado el precio y determinando quién se hará responsable de los costes hasta que se venda.

Si hay un pacto entre los copropietarios, es posible otorgar el inmueble a uno de ellos a cambio de que pague el valor correspondiente por la cuota que tenía cada copropietario.

Si no se recibe respuesta o la contestación es la negativa a vender o que se proponga un valor de venta más bajo, la única solución que podremos tomar es la judicial. Interpondremos requerimiento en los tribunales ejerciendo la acción de separación de la finca para la ruptura de la copropiedad.

Eso sí, ten en cuenta que si los comuneros no se ponen de acuerdo, el juez tiene la capacidad de disponer la salida de la finca a subasta para el posterior división entre los propietarios. El inconveniente es que si hay una deuda hipotecaria y no se logra sufragar con el precio de la subasta, se atacará el capital personal de los deudores o cualquier otra propiedad que pueda adquirir en el futuro.

Por esta razón, lo más importante es el sentido común. Tanto es así que aquel que se opone a vender sin ningún motivo impide la venta o establece unas cláusulas demasiado exigentes, si se le demanda con una buena estrategia, podrá ser condenado a satisfacer las costas.

El condominio es un tipo de propiedad bastante habitual entre herederos, parejas casadas y socios que compran una finca juntos, por ejemplo. Una fórmula que permite que varias personas compartan la propiedad de un un patrimonio común que, aunque no puede fragmentarse físicamente, sí puede segmentarse de manera legal en “cuotas” que se atribuyen a cada copropietario en representación del porcentaje de posesión que le sea asignado. Sin embargo, aunque no se acuerde la parte que corresponde a cada comunero, la regulación vigente establece que se presumirán semejantes las partes, a menos que se refleje de otro modo en la escritura.

Cada comunero puede solicitar cuando quiera la división del inmueble, sin importar su cuota, excepto cuando con la división, este fuera despojado del uso para el que está dedicado. No obstante, la legalidad contempla la opción de que se acuerde la no fragmentación de la propiedad por un intervalo de tiempo concreto inferior a una década, que puede extenderse una vez transcurrido este tiempo.

Pongamos por ejemplo una pareja casada que ha comprado una vivienda en común. La propiedad es de ambos y lo normal es que cada no tenga el 50%, pese a que no se acota si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de los dos al 50%. Y del mismo modo ocurre con los hermanos que heredan la casa de sus padres.

La cuestión es que, por diversos motivos, los comuneros pueden decidir de romper el condominio. Un procedimiento que puede realizarse por vía notarial cuando existe un acuerdo entre todas las partes y por los juzgados cuando hay reticencia. La división del condominio se da cuando el derecho de propiedad deja de ejercerse de manera conjunta, ya sea porque las cuotas pasan a titularidad de un solo propietario o porque el inmueble común desaparece.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, a día de hoy, lo más normal es que suela hacerse por temas de herencias y por procedimientos de separación y divorcio, hay otras circunstancias en las que es posible separar el condominio. Por ejemplo, por desistimiento de todos los copropietarios, por la compra de una persona ajena, por expropiación forzosa, por la destrucción del inmueble o por la segmentación del mismo.

Cuando se decide la extinción del condominio, se transfiere la titularidad de la finca de la cuota que se posee sobre el inmueble común, pero para que también se transmita la condición de deudor de la hipoteca, la entidad bancaria debe dar su consentimiento. De lo contrario, el anterior propietario continuará siendo el deudor. Esto significa que si un matrimonio se divorcia, la entidad bancaria tiene que aprobar el cambio para que solo el que adquiere la propiedad integra sea considerado como titular de la deuda ante la entidad bancaria, en vez de ambos.

No obstante, esta gestión está siendo bastante compleja en la actualidad, ya que para la entidad un segundo titular es siempre un respaldo, incluso si no tiene ingresos fijos u otras posesiones. En estas situaciones, lo que suele hacerse es incluir a otro titular o reemplazarlos por avalistas solventes.

Irpf y otros impuestos:

En lo que respecta a los impuestos, debes saber que la partición del inmueble es una solución mucho más económica comparándola con otras operaciones de adquisición y transmisión de inmuebles como la compraventa. Y es que solamente se tributa por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que oscila entre el 0,5% y 1% según la Comunidad Autónoma. Pero independientemente de ello, si el precio establecido no se corresponde con el valor del inmueble, se entiende como una ganancia patrimonial, por lo que habrá que pagar la diferencia en el IRPF.