Extinción de condominio e IRPF

Extinción de condominio e IRPF: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es recomendable llevar una estrategia apropiada: admitir que la copropiedad se deberá fraccionar cuando uno de los copropietarios lo exija, evaluar el inmueble objetivamente y plantear la venta. Además, se recomienda que cualquier acuerdo de palabra se ponga por escrito en un contrato de extinción de condominio con responsabilidad de venta, dejando firmado el valor y determinando quién se hará cargo de los costes hasta que se venda.

Si existe acuerdo entre los copropietarios, es posible adjudicar la finca a uno de ellos si paga el precio marcado por el porcentaje que tenía cada comunero.

Si no se recibe respuesta o la contestación es la negativa a vender o que se proponga un precio de venta más bajo, la única solución que tendremos es la judicial. Presentaremos la requerimiento en los tribunales ejerciendo la acción de fragmentación de la finca para la ruptura del condominio.

Eso sí, ten en cuenta que si los copropietarios no llegan a un acuerdo, el juez puede disponer la salida del inmueble a subasta para el posterior división entre los propietarios. El problema es que si existe una deuda hipotecaria y no se logra cubrir con el valor de la subasta, se atacará el patrimonio personal de los deudores o cualquier otro bien que pueda adquirir en el futuro.

Por este motivo, lo fundamental es el sentido común. Tanto es así que la persona que se opone a vender sin ningún fundamento impide la venta o pide unas cláusulas desproporcionadas, si se le denuncia con una buena táctica, podrá ser condenado a hacer frente a las costas.

El condominio es un tipo de propiedad muy usual entre herederos, matrimonios y socios que adquieren una finca juntos, por ejemplo. Un modelo que hace posible que diferentes personas compartan la posesión de un un bien común que, aunque no puede fragmentarse físicamente, sí puede segmentarse de manera legal en “cuotas” que pertenecen a cada comunero en representación del coeficiente de posesión que se le asigne. No obstante, pese a que no se concrete la parte que pertenece a cada comunero, la Ley actual contempla que se supondrán semejantes las partes, salvo que se refleje otra cosa en la escritura.

Cada comunero puede pedir en cualquier momento la fragmentación de la finca, sin importar su coeficiente, salvo cuando con la separación, este dejará de servir para el uso al que está destinado. No obstante, la legislación contempla la facultad de que se acuerde la no división del inmueble por un período concreto de menos de 10 años, que puede extenderse una vez transcurrido este tiempo.

Pongamos por ejemplo una pareja casada que ha adquirido una casa a medias. La propiedad es de ambos y lo habitual es que cada no tenga el 50%, pese a que no se define si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de los dos al 50%. Y del mismo modo ocurre con los hermanos que heredan la casa de sus progenitores.

La cuestión es que, por diversos motivos, los comuneros pueden decidir de dividir la copropiedad. Un procedimiento que puede realizarse por vía notarial cuando hay un pacto entre todos los copropietarios y por vía judicial cuando existe enfrentamiento. La segmentación del condominio se produce cuando el derecho de posesión deja de ejercerse de forma conjunta, ya sea porque las cuotas pasan a manos de un único propietario o porque el inmueble común deja de existir.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, en la actualidad, lo más normal es que suela hacerse por cuestiones de herencias y por procesos de separación y divorcio, hay otras circunstancias en las que se puede dividir el condominio. Por ejemplo, por desistimiento de todos los comuneros, por la compra de un tercero, por expropiación forzosa, por la demolición de la finca o por la segmentación del mismo.

Cuando se decide la división de la finca, se transmite la titularidad de la finca del coeficiente que se tiene sobre el inmueble común, pero para que también se transmita la situación de deudor del préstamo hipotecario, el banco debe dar su aprobación. De lo contrario, el anterior propietario continuará siendo el deudor. Esto significa que si una pareja casada se divorcia, el banco debe consentir el cambio para que únicamente el que adquiere la propiedad integra aparezca como deudor ante la entidad bancaria, en vez de los dos.

No obstante, esta gestión está resultando bastante compleja actualmente, ya que para un banco un segundo titular obviamente es una garantía, incluso si no cuenta con ingresos fijos u otras posesiones. En estos casos, lo que suele hacerse es añadir a otro titular o reemplazarlos por avalistas con recursos.

Irpf y otros impuestos:

En lo que respecta a los impuestos, debes saber que la segmentación del condominio es una vía mucho más barata en comparación con otros procesos de adquisición y transmisión de propiedades como la compraventa. Y es que solamente se paga por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que varía entre el 0,5% y 1% según la Comunidad Autónoma. Pero independientemente de ello, si el valor fijado no se corresponde con el valor de la propiedad, se entiende como una ganancia patrimonial, por lo que se deberá abonar la diferencia en la declaración de la Renta.