Extinción de condominio con usufructo

Extinción de condominio con usufructo: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es aconsejable llevar una táctica apropiada: admitir que la copropiedad se tendrá que romper cuando uno de los copropietarios lo pida, valorar la finca objetivamente y formular la venta. Además, es conveniente que todo acuerdo de palabra sea puesto por escrito en un contrato de extinción de condominio con compromiso de venta, dejando firmado el precio y estableciendo quién se hará responsable de los costes hasta la venta.

Si hay un acuerdo entre los copropietarios, es posible otorgar el inmueble a uno de ellos si paga el precio establecido por la cuota que poseía cada copropietario.

Si no se obtiene respuesta o la contestación es la negativa a vender o que se proponga un precio de venta más bajo, la única vía que podremos tomar es la judicial. Presentaremos la demanda ante los juzgados ejercitando la actuación de fragmentación del inmueble para la ruptura de la copropiedad.

Eso sí, debes saber que si los comuneros no llegan a un acuerdo, el juez tiene la capacidad de disponer la salida de la finca a subasta para el posterior división entre los comuneros. El problema es que si hay una deuda hipotecaria y no se consigue saldar con el precio de la subasta, se podrá embargar el patrimonio personal de los deudores o cualquier otro bien que pueda comprar en el futuro.

Por esta razón, lo fundamental es el sentido común. Tanto es así que la persona que rechaza la idea de vender sin ningún partición del inmueble por un intervalo de tiempo específico de menos de 10 años, que puede prorrogarse una vez transcurrido este tiempo.

Pongamos por ejemplo una pareja casada que ha adquirido una casa en común. El inmueble pertenece a ambos y lo normal es que cada no tenga el 50%, aunque no se demarca si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de los dos al 50%. Y del mismo modo ocurre con los hermanos que heredan la casa de sus padres.

La cuestión es que, por diversos motivos, los comuneros pueden tomar la decisión de dividir la copropiedad. Un proceso que puede llevarse a cabo por vía notarial cuando existe un pacto entre todas las partes y por los juzgados cuando existe reticencia. La segmentación del condominio se da cuando el derecho de propiedad deja de ejercerse de forma conjunta, ya sea porque los coeficientes pasan a manos de un solo comunero o porque la finca común desaparece.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, hoy en día, lo más normal es que se haga por cuestiones de herencias y por procesos de separación y divorcio, hay otras circunstancias en las que se puede fragmentar el condominio. Por ejemplo, por renuncia de todos los comuneros, por la adquisición de una persona ajena, por expropiación forzosa, por la destrucción del inmueble o por la partición del mismo.

Cuando se procede a la división de la finca, se transmite la titularidad de la finca de la cuota que se tiene sobre el inmueble común, pero para que también se transfiera la condición de deudor del préstamo hipotecario, el banco tiene que dar su aprobación. En caso contrario, el anterior propietario seguirá siendo el deudor. Esto significa que si un matrimonio se divorcia, la entidad bancaria tiene que permitir el cambio para que únicamente el que adquiere la propiedad integra sea considerado como deudor ante la entidad bancaria, en vez de los dos.

No obstante, esta gestión está resultando bastante complicada en la actualidad, ya que para la entidad un segundo titular es siempre un respaldo, incluso si no tiene ingresos estables u otros bienes. En estas situaciones, lo que suele hacerse es añadir a otro titular o reemplazarlos por avalistas solventes.

Irpf y otros impuestos:

En cuanto a los impuestos, tienes que saber que la fragmentación del condominio es una vía mucho más económica comparándola con otros trámites de adquisición y transmisión de propiedades como la compraventa. Y es que únicamente se paga por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que oscila entre el 0,5% y 1% en función de la Comunidad Autónoma. En cualquier caso, si el precio establecido no se corresponde con el valor del inmueble, se entiende como una ganancia patrimonial, por lo que habrá que abonar la diferencia en la declaración de la Renta.