Exceso de adjudicación extinción de condominio

Exceso de adjudicación extinción de condominio: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es aconsejable planear una estrategia apropiada: reconocer que el condominio se deberá separar cuando uno de los copropietarios lo pida, valorar el inmueble objetivamente y formular la venta. Además, es aconsejable que cualquier acuerdo de palabra se ponga por escrito en un contrato de extinción de condominio con responsabilidad de venta, dejando firmado el precio y acordando quién se hará responsable de los costes hasta que se venda.

Si se da un acuerdo entre los comuneros, es posible adjudicar la finca a uno de ellos si paga el valor marcado por la cuota que poseía cada copropietario.

Si no se obtiene respuesta o la contestación es la negativa a vender o que se proponga un precio de venta más bajo, la única solución que tendremos es la judicial. Presentaremos la requerimiento en los tribunales ejercitando la acción de fragmentación de la finca para la extinción del condominio.

Eso sí, ten en cuenta que si los comuneros no llegan a un acuerdo, el juez puede acordar la salida del inmueble a subasta para el posterior división entre los interesados. El inconveniente es que si hay una deuda hipotecaria y no se consigue sufragar con el valor de la subasta, se atacará el patrimonio personal de los deudores o cualquier otro bien que pueda comprar en el futuro.

Por eso, lo fundamental es el sentido común. Tanto es así que aquel que rechaza la idea de vender sin ningún partición del inmueble por un intervalo de tiempo específico de menos de 10 años, que puede prorrogarse una vez pasado este tiempo.

Pongamos por ejemplo un matrimonio que ha comprado una casa en común. La propiedad es de ambos y lo habitual es que cada no tenga el 50%, aunque no se delimita si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de ambos al 50%. Y del mismo modo sucede con los hermanos que heredan la casa de sus progenitores.

La cuestión es que, por diversos motivos, los propietarios pueden tomar la decisión de dividir la copropiedad. Un proceso que puede llevarse a cabo ante notario cuando existe un acuerdo entre todos los copropietarios y por vía judicial cuando existe enfrentamiento. La segmentación del condominio se da cuando el derecho de propiedad deja de practicarse de forma conjunta, ya sea porque las cuotas pasan a manos de un único propietario o porque el inmueble común desaparece.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, hoy en día, lo más normal es que suela hacerse por temas de herencias y por procesos de separación y divorcio, hay otras situaciones en las que es posible separar el condominio. Por ejemplo, por desistimiento de todos los copropietarios, por la compra de un tercero, por expropiación forzosa, por la demolición de la finca o por la partición del mismo.

Cuando se procede a la extinción de la finca, se transfiere la titularidad de la propiedad de la cuota que se tiene sobre el inmueble común, pero para que también se transfiera la condición de deudor del préstamo hipotecario, la entidad bancaria debe dar su aprobación. De lo contrario, el antiguo propietario continuará siendo el deudor. Esto significa que si un matrimonio se divorcia, el banco debe aceptar el cambio para que solo el que se queda con la propiedad integra sea considerado como titular de la deuda ante la entidad bancaria, en lugar de los dos.

Sin embargo, esta gestión está resultando bastante complicada actualmente, pues para la entidad un segundo titular es siempre una garantía, incluso si no tiene ingresos estables u otros bienes. En estos casos, lo que suele hacerse es incluir a otro titular o sustituirlo por avalistas solventes.

Irpf y otros impuestos:

En cuanto a los impuestos, debes saber que la segmentación del inmueble es una vía mucho más económica comparándola con otros trámites de adquisición y transmisión de propiedades como la compraventa. Y es que únicamente se paga por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que varía entre el 0,5% y 1% en función de la Comunidad Autónoma. En cualquier caso, si el valor fijado no se adecua al valor del inmueble, se considera como una ganancia patrimonial, por lo que habrá que abonar la diferencia en la declaración de la Renta.