Disolución de condominio vivienda habitual

Disolución de condominio vivienda habitual: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es recomendable desarrollar una estrategia adecuada: reconocer que el condominio se deberá fraccionar cuando uno de los comuneros lo solicite, evaluar el inmueble objetivamente y formular la venta. Además, es aconsejable que todo acuerdo verbal sea puesto por escrito en un contrato de extinción de condominio con responsabilidad de venta, dejando firmado el valor y determinando quién se hará responsable de los gastos hasta la venta.

Si existe acuerdo entre los comuneros, es posible adjudicar el inmueble a uno de ellos si paga el valor establecido por el porcentaje que tenía cada comunero.

Si no se recibe respuesta o esta es la negativa a vender o que se sugiera un valor de venta más bajo, la única vía que tendremos es la judicial. Interpondremos requerimiento ante los juzgados ejercitando la acción de fragmentación del inmueble para la ruptura del condominio.

Eso sí, debes saber que si los copropietarios no se ponen de acuerdo, el juez puede estipular la salida de la finca a subasta para el posterior reparto entre los copropietarios. El problema es que si existe una deuda hipotecaria y no se consigue saldar con el valor de la subasta, se atacará el patrimonio personal de los deudores o cualquier otra propiedad que pueda adquirir en el futuro.

Con lo cual, lo fundamental es el sentido común. Tanto es así que la persona que se opone a vender sin ningún segmentación de la propiedad por un plazo específico inferior a 10 años, que puede extenderse una vez transcurrido este tiempo.

Pongamos por ejemplo un matrimonio que ha adquirido una vivienda a medias. La propiedad es de ambos y lo habitual es que la compartan al 50%, pese a que no se define si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de ambos al 50%. Y lo mismo ocurre con los hermanos que heredan la casa de sus padres.

El tema es que, por diferentes motivos, los comuneros pueden decidir de romper el condominio. Un procedimiento que puede realizarse por vía notarial cuando hay un pacto entre todas las partes y por vía judicial cuando existe enfrentamiento. La segmentación del condominio se da cuando el derecho de propiedad deja de practicarse de forma conjunta, ya sea porque los coeficientes pasan a titularidad de un único propietario o porque la finca común desaparece.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, a día de hoy, lo más habitual es que suela hacerse por cuestiones de herencias y por procesos de separación y divorcio, hay otras circunstancias en las que es posible separar el condominio. Por ejemplo, por renuncia de todos los comuneros, por la compra de una persona ajena, por expropiación forzosa, por la destrucción de la finca o por la fragmentación del mismo.

Cuando se decide la extinción del inmueble, se transfiere la titularidad de la propiedad de la cuota que se tiene sobre el inmueble común, pero para que también se transfiera la condición de deudor de la hipoteca, la entidad bancaria tiene que dar su aprobación. En caso contrario, el anterior propietario continuará siendo el deudor. Esto significa que si un matrimonio se divorcia, la entidad bancaria tiene que permitir el cambio para que únicamente el que adquiere la propiedad integra sea considerado como titular de la deuda ante el banco, en lugar de ambos.

No obstante, esta gestión está resultando bastante compleja en la actualidad, ya que para un banco un segundo titular obviamente es un respaldo, incluso si no tiene ingresos fijos u otros bienes. En estas situaciones, lo que suele hacerse es añadir a otro titular o sustituirlo por avalistas con recursos.

Irpf y otros impuestos:

En cuanto a los impuestos, debes saber que la partición del condominio es una solución mucho más barata en comparación con otras gestiones de adquisición y transmisión de propiedades como la compraventa. Y es que solamente se tributa por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que varía entre el 0,5% y 1% según la Comunidad Autónoma. Pero independientemente de ello, si el precio estipulado no se corresponde con el valor de la propiedad, se considera como una ganancia patrimonial, por lo que se deberá abonar la diferencia en la declaración de la Renta.