Disolución de condominio por herencia

Disolución de condominio por herencia: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es recomendable llevar una táctica adecuada: reconocer que la copropiedad se deberá romper cuando uno de los comuneros lo pida, evaluar la finca con rigor y formular la venta. Además, es aconsejable que todo acuerdo de palabra sea puesto por escrito en un contrato de extinción de condominio con responsabilidad de venta, dejando firmado el valor y estableciendo quién se hará responsable de los gastos hasta que se venda.

Si se llega a un acuerdo entre los comuneros, es posible otorgar el inmueble a uno de ellos si paga el precio marcado por el porcentaje que poseía cada copropietario.

Si no se recibe respuesta o la contestación es la negativa a vender o que se proponga un valor de venta más bajo, la única vía que podremos tomar es la judicial. Interpondremos demanda ante los tribunales ejercitando la actuación de segmentación de la finca para la ruptura del condominio.

Eso sí, ten en cuenta que si los comuneros no se ponen de acuerdo, el juez puede disponer la salida de la finca a subasta para el posterior reparto entre los propietarios. El problema es que si hay una deuda hipotecaria y no se consigue sufragar con el precio de la subasta, se atacará el patrimonio personal de los deudores o cualquier otra propiedad que pueda comprar en el futuro.

Por eso, lo fundamental es el sentido común. Tanto es así que la persona que rechaza la idea de vender sin ningún partición del inmueble por un intervalo de tiempo concreto inferior a una década, que puede extenderse una vez pasado este tiempo.

Pongamos por ejemplo una pareja casada que ha comprado una vivienda a medias. La propiedad es de ambos y lo habitual es que la compartan al 50%, pese a que no se define si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de ambos al 50%. Y del mismo modo ocurre con los hermanos que heredan la casa de sus padres.

El tema es que, por diferentes motivos, los comuneros pueden tomar la decisión de fragmentar la copropiedad. Un proceso que puede llevarse a cabo ante notario cuando existe un pacto entre todos los copropietarios y por vía judicial cuando hay reticencia. La extinción del condominio se produce cuando el derecho de posesión deja de practicarse de forma conjunta, ya sea porque las cuotas pasan a manos de un solo propietario o porque el inmueble común deja de existir.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, hoy en día, lo más habitual es que se haga por temas de herencias y por procesos de separación y divorcio, hay otras situaciones en las que se puede separar el condominio. Por ejemplo, por desistimiento de todos los copropietarios, por la compra de un tercero, por expropiación forzosa, por la destrucción del inmueble o por la segmentación del mismo.

Cuando se procede a la división del condominio, se transfiere la titularidad de la propiedad del coeficiente que se posee sobre el inmueble común, pero para que también se transmita la situación de deudor del préstamo hipotecario, la entidad bancaria tiene que dar su consentimiento. En caso contrario, el antiguo propietario continuará siendo el deudor. Esto quiere decir que si un matrimonio se divorcia, la entidad bancaria tiene que consentir el cambio para que solo el que se queda con la propiedad integra sea considerado como titular de la deuda ante la entidad bancaria, en vez de ambos.

Sin embargo, esta gestión está siendo bastante complicada en la actualidad, ya que para la entidad un segundo titular obviamente es una garantía, incluso si no cuenta con ingresos estables u otros bienes. En estos casos, lo que suele hacerse es incluir a otro titular o sustituirlo por avalistas con recursos.

Irpf y otros impuestos:

En lo que respecta a los impuestos, tienes que saber que la segmentación del inmueble es una vía mucho más barata comparándola con otros procesos de adquisición y transmisión de inmuebles como la compraventa. Y es que solamente se paga por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que oscila entre el 0,5% y 1% según la Comunidad Autónoma. En cualquier caso, si el precio fijado no se corresponde con el valor del inmueble, se entiende como una ganancia patrimonial, por lo que se deberá pagar la diferencia en el IRPF.