Disolución de condominio plusvalía

Disolución de condominio plusvalía: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es recomendable desarrollar una táctica adecuada: reconocer que el condominio se deberá fraccionar cuando uno de los comuneros lo requiera, evaluar la finca objetivamente y sugerir la venta. Además, es aconsejable que todo acuerdo de palabra se ponga por escrito en un contrato de extinción de condominio con compromiso de venta, dejando aprobado el precio y estableciendo quién se hará cargo de los gastos hasta la venta.

Si se da un pacto entre los comuneros, es posible otorgar el inmueble a uno de ellos a cambio de que pague el valor marcado por el porcentaje que tenía cada comunero.

Si no se recibe respuesta o la contestación es la negativa a vender o que se sugiera un precio de venta más bajo, la única vía que tendremos es la judicial. Presentaremos la requerimiento ante los tribunales ejerciendo la actuación de división de la finca para la extinción de la copropiedad.

Eso sí, debes saber que si los copropietarios no llegan a un acuerdo, el juez puede estipular la salida de la finca a subasta para el posterior división entre los copropietarios. El inconveniente es que si hay una deuda hipotecaria y no se logra sufragar con el precio de la subasta, se podrá embargar el capital personal de los deudores o cualquier otro bien que pueda adquirir en el futuro.

Por eso, lo primordial es el sentido común. Tanto es así que la persona que rechaza la idea de vender sin ningún motivo obstaculiza la venta o pone unas condiciones desproporcionadas, si se le denuncia con una buena estrategia, podrá ser sentenciado a satisfacer las costas.

El condominio es un tipo de propiedad bastante usual entre herederos, matrimonios y socios que adquieren un inmueble juntos, por ejemplo. Una fórmula que permite que varias personas compartan la propiedad de un un patrimonio común que, pese a que no puede fragmentarse físicamente, sí puede fragmentarse de forma legal en “cuotas” que pertenecen a cada copropietario en representación del coeficiente de posesión que se le asigne. No obstante, aunque no se acuerde la parte que corresponde a cada comunero, la regulación actual contempla que se supondrán iguales las partes, salvo que se refleje de otro modo en la escritura.

Cada copropietario puede pedir en cualquier momento la fragmentación del inmueble, sin importar su cuota, salvo cuando con la separación, este fuera despojado del uso para el que está destinado. No obstante, la legalidad establece la posibilidad de que se acuerde la no fragmentación de la propiedad por un intervalo de tiempo concreto de menos de 10 años, que puede extenderse una vez pasado este tiempo.

Pongamos por ejemplo una pareja casada que ha comprado una casa a medias. La propiedad es de ambos y lo habitual es que cada no tenga el 50%, aunque no se define si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de ambos al 50%. Y del mismo modo ocurre con los hermanos que heredan la casa de sus padres.

La cuestión es que, por diferentes motivos, los comuneros pueden decidir de fragmentar el condominio. Un procedimiento que puede llevarse a cabo por vía notarial cuando hay un pacto entre todos los copropietarios y por vía judicial cuando existe enfrentamiento. La segmentación del condominio se da cuando el derecho de posesión deja de ejercerse de manera conjunta, ya sea porque las cuotas pasan a manos de un solo comunero o porque el inmueble común deja de existir.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, hoy en día, lo más habitual es que se haga por cuestiones de herencias y por procedimientos de separación y divorcio, hay otras situaciones en las que es posible separar el condominio. Por ejemplo, por renuncia de todos los comuneros, por la compra de un tercero, por expropiación forzosa, por la demolición de la finca o por la división del mismo.

Cuando se decide la división de la finca, se transfiere la titularidad de la finca del coeficiente que se posee sobre el inmueble común, pero para que también se transfiera la situación de deudor de la hipoteca, la entidad bancaria debe dar su aprobación. En caso contrario, el antiguo propietario seguirá siendo el deudor. Esto quiere decir que si una pareja casada se divorcia, el banco debe aceptar el cambio para que únicamente el que se queda con la propiedad integra se refleje como titular de la deuda ante el banco, en lugar de los dos.

No obstante, esta gestión está resultando bastante complicada en la actualidad, pues para la entidad un segundo titular es siempre un respaldo, incluso si no tiene ingresos estables u otras posesiones. En estas situaciones, lo que se hace normalmente es añadir a otro titular o reemplazarlos por avalistas solventes.

Irpf y otros impuestos:

En cuanto a los impuestos, tienes que saber que la segmentación del inmueble es una vía mucho más económica comparándola con otros trámites de adquisición y transmisión de propiedades como la compraventa. Y es que únicamente se tributa por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que oscila entre el 0,5% y 1% en función de la Comunidad Autónoma. Pero independientemente de ello, si el valor estipulado no se adecua al valor del inmueble, se entiende como una ganancia patrimonial, por lo que habrá que abonar la diferencia en el IRPF.