Disolución de condominio IRPF

Disolución de condominio IRPF: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es aconsejable planificar una táctica adecuada: reconocer que la copropiedad se deberá fraccionar cuando uno de los copropietarios lo exija, evaluar el inmueble con rigor y plantear la venta. Además, se recomienda que todo acuerdo verbal se ponga por escrito en un contrato de extinción de condominio con compromiso de venta, dejando aprobado el valor y estableciendo quién se hará cargo de los costes hasta la venta.

Si se llega a un acuerdo entre los copropietarios, se puede otorgar la finca a uno de ellos si paga el valor fijado por el porcentaje que poseía cada copropietario.

Si no se obtiene respuesta o esta es la negativa a vender o que se sugiera un precio de venta más bajo, la única vía que tendremos es la judicial. Interpondremos demanda ante los tribunales ejerciendo la acción de fragmentación del inmueble para la ruptura del condominio.

Eso sí, ten en cuenta que si los comuneros no llegan a un acuerdo, el juez tiene la capacidad de disponer la salida de la finca a subasta para el posterior división entre los comuneros. El problema es que si existe una deuda hipotecaria y no se logra saldar con el precio de la subasta, se atacará el capital personal de los deudores o cualquier otra propiedad que pueda comprar en el futuro.

Con lo cual, lo fundamental es el sentido común. Tanto es así que la persona que es reticente a vender sin ningún segmentación de la propiedad por un intervalo de tiempo específico de menos de 10 años, que puede extenderse una vez transcurrido este tiempo.

Pongamos por ejemplo un matrimonio que ha comprado una vivienda en común. La propiedad es de ambos y lo habitual es que la compartan al 50%, pese a que no se demarca si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de los dos al 50%. Y del mismo modo sucede con los hermanos que heredan la vivienda de sus padres.

El tema es que, por diversos motivos, los propietarios pueden decidir de fragmentar la copropiedad. Un procedimiento que puede realizarse ante notario cuando hay un acuerdo entre todos los copropietarios y por los juzgados cuando hay enfrentamiento. La extinción del condominio se produce cuando el derecho de posesión deja de ejercerse de manera conjunta, ya sea porque las cuotas pasan a titularidad de un solo propietario o porque el inmueble común deja de existir.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, a día de hoy, lo más habitual es que suela hacerse por temas de herencias y por procedimientos de separación y divorcio, hay otras situaciones en las que se puede separar el condominio. Por ejemplo, por renuncia de todos los copropietarios, por la compra de un tercero, por expropiación forzosa, por la demolición de la finca o por la fragmentación del mismo.

Cuando se procede a la división de la propiedad, se transfiere la titularidad de la finca de la cuota que se posee sobre el inmueble común, pero para que también se transfiera la situación de deudor del préstamo hipotecario, el banco debe dar su aprobación. De lo contrario, el anterior propietario continuará siendo el deudor. Esto significa que si una pareja casada se divorcia, el banco tiene que consentir el cambio para que solo el que adquiere la propiedad integra quede como deudor ante la entidad bancaria, en vez de los dos.

Sin embargo, esta operación está resultando bastante compleja en la actualidad, pues para un banco un segundo titular es siempre una garantía, incluso si no tiene ingresos fijos u otros bienes. En estas situaciones, lo que se hace normalmente es añadir a otro titular o sustituirlo por avalistas con recursos.

Irpf y otros impuestos:

En lo que respecta a los impuestos, debes saber que la partición del condominio es una vía mucho más económica en comparación con otros trámites de compra y transmisión de propiedades como la compraventa. Y es que únicamente se paga por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que varía entre el 0,5% y 1% en función de la Comunidad Autónoma. Pero independientemente de ello, si el precio estipulado no se adecua al valor del inmueble, se entiende como una ganancia patrimonial, por lo que habrá que pagar la diferencia en el IRPF.