Disolución de condominio herencia plusvalía municipal

Disolución de condominio herencia plusvalía municipal: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es recomendable desarrollar una táctica apropiada: admitir que el condominio se tendrá que fraccionar cuando uno de los comuneros lo exija, valorar la finca objetivamente y plantear la venta. Además, se recomienda que todo acuerdo de palabra se ponga por escrito en un contrato de extinción de condominio con pacto de venta, dejando aprobado el precio y acordando quién se hará responsable de los gastos hasta que se venda.

Si existe pacto entre los comuneros, es posible otorgar la finca a uno de ellos si paga el precio fijado por el porcentaje que tenía cada comunero.

Si no se recibe respuesta o esta es la negativa a vender o que se proponga un precio de venta más bajo, la única vía que tendremos es la judicial. Interpondremos requerimiento en los tribunales ejercitando la acción de fragmentación del inmueble para la ruptura de la copropiedad.

Eso sí, ten en cuenta que si los copropietarios no se ponen de acuerdo, el juez puede estipular la salida del inmueble a subasta para el posterior reparto entre los propietarios. El inconveniente es que si hay una deuda hipotecaria y no se logra saldar con el valor de la subasta, se podrá embargar el patrimonio personal de los deudores o cualquier otra propiedad que pueda adquirir en el futuro.

Por este motivo, lo fundamental es el sentido común. Tanto es así que aquel que se niega a vender sin ningún motivo impide la venta o fija unas condiciones desproporcionadas, si se le denuncia con una buena estrategia, podrá ser sentenciado a hacer frente a las costas.

El condominio es un tipo de propiedad bastante usual entre herederos, matrimonios y socios que adquieren un inmueble en común, por ejemplo. Una fórmula que permite que varias personas compartan la posesión de un un bien común que, pese a que no puede ser fragmentado físicamente, sí puede fragmentarse de forma legal en “cuotas” que se atribuyen a cada comunero en representación del porcentaje de posesión que se le asigne. No obstante, aunque no se concrete la parte que corresponde a cada propietario, la legislación actual contempla que se presumirán semejantes las partes, a menos que se refleje otra cosa en la escritura.

Cada copropietario puede solicitar cuando quiera la división del inmueble, sin importar su cuota, salvo cuando con la separación, este fuera despojado del uso al que está dedicado. No obstante, la legalidad recoge la opción de que se pacte la no división de la propiedad por un intervalo de tiempo específico de menos de una década, que puede prorrogarse una vez pasado este tiempo.

Pongamos por ejemplo una pareja casada que ha comprado una casa en común. El inmueble es de ambos y lo normal es que la compartan al 50%, aunque no se delimita si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de ambos al 50%. Y del mismo modo sucede con los hermanos que heredan la vivienda de sus progenitores.

La cuestión es que, por diversos motivos, los comuneros pueden decidir de dividir la copropiedad. Un proceso que puede llevarse a cabo ante notario cuando existe un pacto entre todas las partes y por vía judicial cuando hay oposición. La fragmentación del condominio se da cuando el derecho de posesión deja de practicarse de manera conjunta, ya sea porque las cuotas pasan a manos de un solo comunero o porque la finca común deja de existir.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, en la actualidad, lo más normal es que se haga por cuestiones de herencias y por procesos de separación y divorcio, hay otras situaciones en las que se puede separar el condominio. Por ejemplo, por desistimiento de todos los copropietarios, por la compra de una persona ajena, por expropiación forzosa, por la destrucción del inmueble o por la fragmentación del mismo.

Cuando se procede a la división del condominio, se transmite la titularidad de la propiedad del coeficiente que se posee sobre el inmueble común, pero para que también se transmita la condición de deudor del préstamo hipotecario, el banco tiene que dar su aprobación. De lo contrario, el anterior propietario continuará siendo el titular de la deuda. Esto quiere decir que si una pareja casada se divorcia, la entidad bancaria debe consentir el cambio para que solo el que se queda con la propiedad integra se refleje como deudor ante el banco, en lugar de los dos.

No obstante, esta operación está siendo bastante complicada en la actualidad, pues para la entidad un segundo titular es siempre una garantía, incluso si no tiene ingresos fijos u otras posesiones. En estas situaciones, lo que se hace normalmente es incluir a otro titular o sustituirlo por avalistas solventes.

Irpf y otros impuestos:

En lo que respecta a los impuestos, tienes que saber que la fragmentación del inmueble es una solución mucho más económica comparándola con otros procesos de adquisición y traspaso de propiedades como la compraventa. Y es que únicamente se paga por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que oscila entre el 0,5% y 1% según la Comunidad Autónoma. En cualquier caso, si el valor estipulado no se corresponde con el valor del inmueble, se entiende como una ganancia patrimonial, por lo que se deberá pagar la diferencia en la declaración de la Renta.