Disolución de condominio ganancia patrimonial

Disolución de condominio ganancia patrimonial: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es recomendable planear una táctica adecuada: reconocer que la copropiedad se tendrá que fraccionar cuando uno de los copropietarios lo requiera, evaluar el inmueble con rigor y formular la venta. Además, se recomienda que cualquier acuerdo de palabra sea puesto por escrito en un contrato de extinción de condominio con pacto de venta, dejando aprobado el precio y estableciendo quién se hará responsable de los gastos hasta que se venda.

Si existe pacto entre los copropietarios, se puede otorgar el inmueble a uno de ellos si paga el valor establecido por el porcentaje que tenía cada comunero.

Si no se obtiene respuesta o esta es la negativa a vender o que se sugiera un precio de venta más bajo, la única vía que tendremos es la judicial. Interpondremos demanda en los tribunales ejerciendo la actuación de segmentación de la finca para la extinción del condominio.

Eso sí, ten en cuenta que si los copropietarios no llegan a un acuerdo, el juez tiene la capacidad de convenir la salida del inmueble a subasta para el posterior división entre los copropietarios. El problema es que si existe una deuda hipotecaria y no se logra liquidar con el valor de la subasta, se podrá embargar el patrimonio personal de los deudores o cualquier otra propiedad que pueda adquirir en el futuro.

Por este motivo, lo que debe primar ante todo es el sentido común. Tanto es así que la persona que se opone a vender sin ningún partición del inmueble por un plazo específico inferior a 10 años, que puede prorrogarse una vez pasado este tiempo.

Pongamos por ejemplo un matrimonio que ha comprado una vivienda en común. La propiedad es de ambos y lo normal es que cada no tenga el 50%, pese a que no se define si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de los dos al 50%. Y lo mismo ocurre con los hermanos que heredan la casa de sus progenitores.

El tema es que, por diferentes motivos, los comuneros pueden decidir de fragmentar la copropiedad. Un proceso que puede llevarse a cabo por vía notarial cuando hay un pacto entre todas las partes y por vía judicial cuando hay oposición. La división del condominio se produce cuando el derecho de propiedad deja de practicarse de forma conjunta, ya sea porque los coeficientes pasan a titularidad de un único comunero o porque la finca común desaparece.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, a día de hoy, lo más habitual es que suela hacerse por temas de herencias y por procedimientos de separación y divorcio, hay otras situaciones en las que se puede separar el condominio. Por ejemplo, por desistimiento de todos los comuneros, por la compra de una persona ajena, por expropiación forzosa, por la demolición de la finca o por la segmentación del mismo.

Cuando se decide la extinción del inmueble, se transfiere la titularidad de la finca de la cuota que se posee sobre el inmueble común, pero para que también se transfiera la condición de deudor de la hipoteca, la entidad bancaria tiene que dar su aprobación. En caso contrario, el antiguo propietario continuará siendo el titular de la deuda. Esto quiere decir que si un matrimonio se divorcia, la entidad bancaria tiene que permitir el cambio para que solo el que se queda con la propiedad integra sea considerado como deudor ante el banco, en lugar de los dos.

Sin embargo, esta operación está resultando bastante compleja en la actualidad, pues para la entidad un segundo titular es siempre una garantía, incluso si no cuenta con ingresos estables u otros bienes. En estos casos, lo que se hace normalmente es añadir a otro titular o reemplazarlos por avalistas solventes.

Irpf y otros impuestos:

En lo que respecta a los impuestos, debes saber que la partición del condominio es una vía mucho más barata en comparación con otras operaciones de compra y transmisión de inmuebles como la compraventa. Y es que únicamente se paga por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que oscila entre el 0,5% y 1% según la Comunidad Autónoma. Pero independientemente de ello, si el precio estipulado no se corresponde con el valor de la propiedad, se considera como una ganancia patrimonial, por lo que se deberá abonar la diferencia en el IRPF.