Disolución de condominio fiscalidad

Disolución de condominio fiscalidad: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es aconsejable planificar una estrategia adecuada: admitir que la copropiedad se tendrá que disolver cuando uno de los comuneros lo solicite, valorar el inmueble con rigor y plantear la venta. Además, se recomienda que todo acuerdo de palabra se ponga por escrito en un contrato de extinción de condominio con responsabilidad de venta, dejando firmado el precio y acordando quién se hará cargo de los gastos hasta la venta.

Si hay un acuerdo entre los comuneros, se puede adjudicar el inmueble a uno de ellos si paga el valor fijado por la cuota que poseía cada comunero.

Si no se obtiene respuesta o esta es la negativa a vender o que se sugiera un precio de venta más bajo, la única solución que podremos tomar es la judicial. Presentaremos la demanda ante los tribunales ejerciendo la actuación de fragmentación del inmueble para la ruptura del condominio.

Eso sí, debes saber que si los copropietarios no se ponen de acuerdo, el juez tiene la capacidad de estipular la salida de la finca a subasta para el posterior división entre los copropietarios. El inconveniente es que si hay una deuda hipotecaria y no se logra sufragar con el valor de la subasta, se podrá embargar el capital personal de los deudores o cualquier otra propiedad que pueda adquirir en el futuro.

Por este motivo, lo que debe primar ante todo es el sentido común. Tanto es así que la persona que se opone a vender sin ningún motivo obstaculiza la venta o pone unas cláusulas desproporcionadas, si se le denuncia con una buena táctica, podrá ser condenado a hacer frente a las costas.

El condominio es un tipo de propiedad bastante usual entre herederos, matrimonios y socios que compran un inmueble en común, por ejemplo. Un modelo que hace posible que diferentes personas compartan la propiedad de un un bien común que, aunque no puede ser dividido físicamente, sí puede fragmentarse de forma legal en “cuotas” que se atribuyen a cada copropietario en representación del porcentaje de posesión que le sea asignado. No obstante, aunque no se determine la fracción que pertenece a cada propietario, la Ley actual establece que se presumirán semejantes las partes, a menos que se recoja otra cosa en la escritura.

Cualquier comunero puede pedir cuando quiera la división de la finca, sin importar su cuota, excepto cuando con la separación, este dejará de servir para el uso al que está dedicado. Sin embargo, la normativa refleja la opción de que se pacte la no fragmentación del inmueble por un plazo específico inferior a una década, que puede extenderse una vez transcurrido este tiempo.

Pongamos por ejemplo una pareja casada que ha comprado una casa en común. La propiedad es de ambos y lo normal es que la compartan al 50%, pese a que no se define si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de ambos al 50%. Y lo mismo sucede con los hermanos que heredan la casa de sus padres.

El tema es que, por diferentes motivos, los propietarios pueden decidir de romper el condominio. Un proceso que puede realizarse por vía notarial cuando existe un acuerdo entre todas las partes y por los juzgados cuando existe oposición. La extinción del condominio se da cuando el derecho de propiedad deja de ejercerse de forma conjunta, ya sea porque los coeficientes pasan a manos de un único propietario o porque el inmueble común desaparece.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, a día de hoy, lo más normal es que suela hacerse por temas de herencias y por procesos de separación y divorcio, hay otras circunstancias en las que se puede fragmentar el condominio. Por ejemplo, por desistimiento de todos los copropietarios, por la adquisición de un tercero, por expropiación forzosa, por la demolición del inmueble o por la división del mismo.

Cuando se decide la extinción de la finca, se transmite la titularidad de la propiedad del coeficiente que se tiene sobre el inmueble común, pero para que también se transmita la condición de deudor del préstamo hipotecario, el banco tiene que dar su consentimiento. En caso contrario, el antiguo propietario seguirá siendo el deudor. Esto quiere decir que si una pareja casada se divorcia, la entidad bancaria debe aceptar el cambio para que solo el que adquiere la propiedad integra se refleje como titular de la deuda ante el banco, en lugar de ambos.

Sin embargo, esta operación está resultando bastante complicada en la actualidad, pues para la entidad un segundo titular obviamente es un respaldo, incluso si no tiene ingresos fijos u otros bienes. En estas situaciones, lo que suele hacerse es añadir a otro titular o sustituirlo por avalistas solventes.

Irpf y otros impuestos:

En lo que respecta a los impuestos, tienes que saber que la partición del condominio es una solución mucho más económica en comparación con otras operaciones de adquisición y transmisión de propiedades como la compraventa. Y es que solamente se paga por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que oscila entre el 0,5% y 1% según la Comunidad Autónoma. Pero independientemente de ello, si el valor estipulado no se corresponde con el valor del inmueble, se entiende como una ganancia patrimonial, por lo que se deberá pagar la diferencia en el IRPF.