Disolución de condominio entre hermanos

Disolución de condominio entre hermanos: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es recomendable desarrollar una táctica apropiada: reconocer que la copropiedad se deberá fraccionar cuando uno de los copropietarios lo requiera, valorar la finca objetivamente y proponer la venta. Además, es aconsejable que cualquier acuerdo de palabra sea puesto por escrito en un contrato de extinción de condominio con pacto de venta, dejando aprobado el precio y estableciendo quién se hará responsable de los gastos hasta que se venda.

Si hay un acuerdo entre los copropietarios, es posible otorgar el inmueble a uno de ellos a cambio de que pague el precio establecido por la cuota que poseía cada copropietario.

Si no se recibe respuesta o la contestación es la negativa a vender o que se proponga un valor de venta más bajo, la única vía que tendremos es la judicial. Presentaremos la requerimiento en los juzgados ejercitando la actuación de segmentación de la finca para la ruptura del condominio.

Eso sí, ten en cuenta que si los copropietarios no se ponen de acuerdo, el juez puede convenir la salida de la finca a subasta para el posterior división entre los interesados. El problema es que si hay una deuda hipotecaria y no se consigue sufragar con el valor de la subasta, se podrá embargar el patrimonio personal de los deudores o cualquier otra propiedad que pueda comprar en el futuro.

Con lo cual, lo fundamental es el sentido común. Tanto es así que la persona que es reticente a vender sin ningún partición de la propiedad por un intervalo de tiempo concreto inferior a una década, que puede prorrogarse una vez transcurrido este tiempo.

Pongamos por ejemplo una pareja casada que ha adquirido una vivienda en común. El inmueble pertenece a ambos y lo normal es que la compartan al 50%, pese a que no se define si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de ambos al 50%. Y lo mismo sucede con los hermanos que heredan la casa de sus progenitores.

La cuestión es que, por diversos motivos, los comuneros pueden tomar la decisión de dividir la copropiedad. Un procedimiento que puede realizarse ante notario cuando existe un acuerdo entre todos los copropietarios y por vía judicial cuando existe reticencia. La fragmentación del condominio se da cuando el derecho de posesión deja de practicarse de forma conjunta, ya sea porque los coeficientes pasan a titularidad de un único comunero o porque el inmueble común deja de existir.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, hoy en día, lo más habitual es que se haga por cuestiones de herencias y por procedimientos de separación y divorcio, hay otras situaciones en las que es posible extinguir el condominio. Por ejemplo, por renuncia de todos los copropietarios, por la adquisición de un tercero, por expropiación forzosa, por la destrucción del inmueble o por la partición del mismo.

Cuando se procede a la extinción de la propiedad, se transmite la titularidad de la propiedad de la cuota que se tiene sobre el inmueble común, pero para que también se transfiera la condición de deudor de la hipoteca, el banco tiene que dar su aprobación. De lo contrario, el antiguo propietario seguirá siendo el titular de la deuda. Esto significa que si un matrimonio se divorcia, el banco tiene que consentir el cambio para que solo el que adquiere la propiedad integra aparezca como titular de la deuda ante la entidad bancaria, en vez de los dos.

No obstante, esta gestión está siendo bastante compleja actualmente, pues para la entidad un segundo titular es siempre una garantía, incluso si no cuenta con ingresos fijos u otros bienes. En estas situaciones, lo que suele hacerse es añadir a otro titular o reemplazarlos por avalistas con recursos.

Irpf y otros impuestos:

En cuanto a los impuestos, tienes que saber que la extinción del inmueble es una vía mucho más económica en comparación con otras operaciones de adquisición y traspaso de propiedades como la compraventa. Y es que únicamente se paga por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que varía entre el 0,5% y 1% en función de la Comunidad Autónoma. En cualquier caso, si el precio fijado no se corresponde con el valor de la propiedad, se entiende como una ganancia patrimonial, por lo que se deberá pagar la diferencia en el IRPF.