Disolución condominio herencia

Disolución condominio herencia: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es aconsejable planear una táctica adecuada: reconocer que el condominio se tendrá que separar cuando uno de los comuneros lo exija, evaluar la finca objetivamente y formular la venta. Además, es aconsejable que todo acuerdo verbal se ponga por escrito en un contrato de extinción de condominio con responsabilidad de venta, dejando firmado el precio y determinando quién se hará responsable de los costes hasta la venta.

Si hay un acuerdo entre los copropietarios, se puede adjudicar el inmueble a uno de ellos a cambio de que pague el valor correspondiente por el porcentaje que tenía cada copropietario.

Si no se obtiene respuesta o esta es la negativa a vender o que se proponga un precio de venta más bajo, la única solución que tendremos es la judicial. Interpondremos requerimiento en los juzgados ejerciendo la actuación de separación del inmueble para la ruptura de la copropiedad.

Eso sí, ten en cuenta que si los comuneros no se ponen de acuerdo, el juez tiene la capacidad de convenir la salida de la finca a subasta para el posterior reparto entre los propietarios. El problema es que si existe una deuda hipotecaria y no se logra sufragar con el precio de la subasta, se atacará el patrimonio personal de los deudores o cualquier otra propiedad que pueda adquirir en el futuro.

Por eso, lo más importante es el sentido común. Tanto es así que la persona que se niega a vender sin ningún segmentación del inmueble por un tiempo específico de menos de una década, que puede prorrogarse una vez transcurrido este tiempo.

Pongamos por ejemplo un matrimonio que ha adquirido una vivienda en común. El inmueble es de ambos y lo habitual es que cada no tenga el 50%, aunque no se delimita si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de ambos al 50%. Y lo mismo ocurre con los hermanos que heredan la vivienda de sus padres.

La cuestión es que, por diversos motivos, los propietarios pueden decidir de romper el condominio. Un procedimiento que puede realizarse por vía notarial cuando existe un pacto entre todas las partes y por los juzgados cuando hay reticencia. La segmentación del condominio se produce cuando el derecho de propiedad deja de practicarse de forma conjunta, ya sea porque los coeficientes pasan a titularidad de un solo comunero o porque la finca común desaparece.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, en la actualidad, lo más habitual es que se haga por cuestiones de herencias y por procesos de separación y divorcio, hay otras circunstancias en las que es posible separar el condominio. Por ejemplo, por renuncia de todos los copropietarios, por la compra de un tercero, por expropiación forzosa, por la destrucción del inmueble o por la fragmentación del mismo.

Cuando se decide la extinción del condominio, se transmite la titularidad de la finca del coeficiente que se tiene sobre el inmueble común, pero para que también se transfiera la condición de deudor del préstamo hipotecario, la entidad bancaria debe dar su consentimiento. En caso contrario, el antiguo propietario seguirá siendo el deudor. Esto significa que si un matrimonio se divorcia, el banco debe permitir el cambio para que solo el que adquiere la propiedad integra se refleje como titular de la deuda ante el banco, en lugar de ambos.

No obstante, esta gestión está siendo bastante compleja en la actualidad, ya que para la entidad un segundo titular es siempre una garantía, incluso si no tiene ingresos estables u otros bienes. En estas situaciones, lo que suele hacerse es añadir a otro titular o sustituirlo por avalistas con recursos.

Irpf y otros impuestos:

En cuanto a los impuestos, debes saber que la extinción del inmueble es una vía mucho más barata en comparación con otras operaciones de compra y traspaso de propiedades como la compraventa. Y es que únicamente se tributa por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que varía entre el 0,5% y 1% en función de la Comunidad Autónoma. En cualquier caso, si el precio fijado no se corresponde con el valor de la propiedad, se considera como una ganancia patrimonial, por lo que se deberá pagar la diferencia en el IRPF.