La fianza de arrendamiento es la manera de avalar todas las obligaciones del inquilino (incluyendo los posibles impagos), así como los deterioros y desperfectos que se produzcan durante el contrato.
En la Comunidad de Madrid, el depósito de la fianza es de obligado cumplimiento y puede hacerse en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid (IVIMA), en la red de Oficinas de Vivienda y en la Oficina de Información de Vivienda Pública. Se efectuará mediante un ingreso bancario y {{dentro de|en los sucesivos 30 días laborables que sigan a la firma del contrato. De no ser así, se pueden comenzar procedimientos de sanción, con multas que pueden ir oscilar del 26% al 50% del valor de la fianza.
Como consecuencia, al finalizar el contrato, siempre y cuando el inquilino haya cumplido con sus deberes, éste tiene que devolverle la fianza íntegra. Únicamente podrá quedarse la fianza cuando el arrendatario no haya pagado algún mes de la renta o cuando el inquilino sea culpable de algún daño ocasionado al inmueble por negligencia o por un uso anormal del mismo. Lo que no debe mezclarse con pequeños desperfectos generados por el uso normal del inmueble, como que la pintura pierda color.
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En lo que respecta al tiempo estipulado, tal como establece la legislación actual, el propietario cuenta con un mes desde la entrega de las llaves para proceder a la devolución de la fianza. En caso de incumplimiento, podrán añadirse intereses moratorios que pueden ser exigidos por el inquilino.
Si el arrendador devuelve la fianza de forma íntegra y dentro del plazo, todo acaba. El problema se produce cuando el inquilino considera que ha satisfecho todas sus obligaciones y el propietario no está conforme con ello. Por ejemplo, puede ocurrir que el propietario opine que la vivienda se ha devuelto en unas condiciones peores de las que presentaba cuando se entregó. Si no se se haya producido en la vivienda, a menos que sea capaz de justificar que no ha sido culpa suya. Los medios más frecuentes y aconsejados por nuestros expertos son la aportación de un inventario y de imágenes tomadas en el momento en que se firmó el contrato de arrendamiento.
Además, debes considerar que, llegado el caso, los técnicos y peritos del propietario siempre dirán que los desperfectos de la vivienda han sido causados por negligencia por parte del inquilino, o al menos que no se habrían producido sin su culpa. Por esta razón, siempre es aconsejable que los arrendatarios realicen un peritaje antes de entregar el piso.
Tanto si no nos devuelven la fianza dentro del plazo como si el propietario se niega a devolvérnosla por completo o parcialmente, es aconsejable solicitar los los servicios de un abogado que se ocupe de realizar estas gestiones y que podamos recuperar nuestro dinero. Pero también es buena opción hacerlo si, por ejemplo, el arrendador ha muerto y el piso arrendado cambia de dueño.
Esto no quiere decir que directamente interpongamos una demanda e iniciemos un procedimiento jurídico, sino que el consejo de un profesional puede ayudarnos a agotar otro tipo de mecanismos que puedan resolver el problema por la vía amistosa, de una manera más rápida y sencilla. Por ejemplo, enviar un burofax pidiéndole la fianza, lo que además servirá como evidencia de la reclamación extraprocesal.
Pero si la vía de la conciliación no funciona, es normal que el arrendatario se pregunte qué tiene que hacer para que le devuelvan la fianza. En estas circunstancias, lo cierto es que no quedará más opción que tomar medidas judiciales, siendo el juez el que decidirá la cantidad que tiene que descontarse de la fianza del inquilino después de revisar las evidencias aportadas y a la lectura de las mismas.
El Tribunal será el que corresponda a la localidad donde se encuentre situado el piso o el sitio donde resida el arrendador, que es al que hay que denunciar. Con respecto al tipo de procedimiento, según el Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo, cuando la cuantía reclamada no sea mayor de los 6.000 euros, el proceso idóneo será el Juicio Verbal y cuando la cantidad sea mayor a los 6.000 euros, el Juicio Ordinario. Si además, no no excede de los 2.000 euros, que suele ser lo más frecuente en la mayor parte de fianzas de arrendamiento, podemos interponer la demanda sin acudir a un abogado o procurador.
Hay que recordar que el arrendador dispone de distintas mecanismos para demostrar los daños: las facturas, los documentos notariales, los peritajes, etc. Si el arrendatario no aporta pruebas para justificar la ausencia de responsabilidad, lo tendrá más difícil para volver a ver la fianza. Por eso, aunque en muchos procesos no sea obligatorio contratar a un abogado, siempre es aconsejable hacerlo para recibir el amparo legal adecuado y aumentar las ganar.
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