La fianza de alquiler sirve para avalar todas las obligaciones del arrendatario (incluyendo las mensualidades impagadas), además de los deterioros y averías que se generen durante su estancia.
En la Comunidad de Madrid, el depósito de la fianza es de obligado cumplimiento y podrá hacerse en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid (IVIMA), en la red de Oficinas de Vivienda y en la Oficina de Información de Vivienda Pública. Se efectuará a través de un ingreso bancario y {{dentro de|en los sucesivos 30 días hábiles que sigan a la firma del contrato. De no ser así, se pueden iniciar procesos de sanción, con multas que pueden ir oscilar del 26% al 50% del valor de la fianza.
Por tanto, al terminar el contrato, siempre que el inquilino haya cumplido con sus deberes, éste debe devolverle la fianza íntegra. Solamente podrá retenerse la fianza cuando el inquilino no haya pagado algún mes de la renta o cuando el inquilino sea responsable de algún daño ocasionado al piso por abandono o por un uso anormal del mismo. Lo que no debe confundirse con pequeños desperfectos causados por la utilización normal de la vivienda, como que la pintura pierda color.
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En lo que respecta al plazo, según marca la legislación actual, el propietario dispone de un mes desde que recibe las llaves para llevar a cabo la devolución de la fianza. En caso de incumplimiento, podrán sumarse intereses de demora que pueden ser exigidos por el inquilino.
Si el propietario devuelve la fianza de forma íntegra y en plazo, todo acaba. El contratiempo se produce cuando el inquilino considera que ha cumplido con todos sus deberes y el propietario no está de acuerdo con ello. Por ejemplo, puede pasar que el propietario considere que la vivienda se ha entregado en unas condiciones peores de las que presentaba cuando fue entregado. Si no se logra llegar a un consenso sobre quién es el culpable y sobre la cuantía económica de los desperfectos, le tocará al juez dictar sentencia sobre ello.
Si el inquilino desea reclamar, deberá probar la ausencia de culpa. Y es que el art. 1563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del daño que se haya causado en la vivienda, a menos que pueda justificar que no ha sido responsabilidad suya. Los medios más frecuentes y aconsejados por nuestros expertos son el aporte de un inventario y de fotos tomadas en el momento en que se firmó el contrato de alquiler.
Además, debes tener en cuenta que, llegado el caso, los técnicos y peritos del propietario generalmente dirán que los daños del inmueble han sido ocasionados por negligencia por parte del inquilino, o como mínimo que no se habrían producido sin su culpa. Por eso, siempre es aconsejable que los arrendatarios realicen una revisión técnica antes de hacer la entrega del inmueble.
Tanto si no nos devuelven la fianza a tiempo como si el propietario se niega a devolvérnosla por completo o de manera parcial, es aconsejable contar con los servicios de un abogado que se ocupe de llevar a cabo estos trámites y que podamos recuperar nuestro dinero. Pero también es buena idea hacerlo si, por ejemplo, el arrendador ha muerto y el piso alquilado cambia de titularidad.
Esto no quiere decir que directamente interpongamos una demanda e iniciemos un proceso jurídico, sino que la orientación de un abogado puede sernos muy útil para agotar otro tipo de medidas que puedan resolver el asunto por la vía amistosa, de una forma más rápida y ágil. Por ejemplo, enviar un burofax reclamándole la fianza, lo que además valdrá como prueba del requerimiento extraprocesal.
Pero si la vía amistosa no resulta efectiva, es normal que el arrendatario se cuestione qué tiene que hacer para recuperar la fianza. En estas situaciones, la realidad es que no tendremos más opción que tomar medidas legales, siendo el juez el que decidirá la cantidad que debe rebajarse de la fianza del inquilino después de revisar las pruebas aportadas y a la interpretación de las mismas.
El Juzgado será el que competa a la localidad donde se encuentre situado el inmueble o el sitio en el que resida el arrendador, que es al que hay que demandar. Con respecto al tipo de procedimiento, en base al Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo, en aquellos casos en los que la cantidad reclamada no exceda de los 6.000 euros, el procedimiento idóneo será el Juicio Verbal y en aquellos en los que el importe sea superior a los 6.000 euros, el Juicio Ordinario. Si además, no supera los 2.000 euros, que suele ser lo general en la mayoría de fianzas de alquiler, podemos poner la demanda sin contar con abogado o procurador.
Debemos recordar que el arrendador cuenta con diferentes vías para probar los desperfectos: las facturas, los documentos notariales, los peritajes, etc. Si el inquilino no tiene pruebas para demostrar la ausencia de culpa, lo tendrá más difícil para volver a ver la fianza. Por este motivo, aunque en algunos procesos no sea obligatorio contar con un abogado, siempre es recomendable hacerlo para recibir el amparo legal adecuado y aumentar las ganar.
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