La fianza de alquiler es la manera de avalar todas las obligaciones del inquilino (incluyendo los posibles impagos), así como los deterioros y averías que se hayan producido durante su estancia.
En la Comunidad de Madrid, el depósito de la fianza es de obligado cumplimiento y puede hacerse en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid (IVIMA), en la red de Oficinas de Vivienda y en la Oficina de Información de Vivienda Pública. Se realizará mediante un ingreso bancario y {{dentro de|en los siguientes 30 días hábiles que transcurran tras la firma del contrato. En caso contrario, se pueden iniciar procesos sancionadores, con multas que pueden ir desde el 26% al 50% del importe de la fianza.
Como consecuencia, al terminar el contrato, siempre y cuando el arrendatario haya cumplido con sus obligaciones, éste debe restituirle la fianza completa. Únicamente podrá quedarse la fianza cuando el arrendatario no haya realizado el pago de algún mes de la renta o cuando el arrendatario sea culpable de algún daño ocasionado al inmueble por descuido o por una utilización anormal del mismo. Lo que no tiene que confundirse con pequeños deterioros generados por el uso normal de la vivienda, como que la pintura pierda color.
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En cuanto al plazo, según marca la legislación actual, el arrendador dispone de un mes desde la entrega de las llaves para hacer efectiva la reintegración de la fianza. En caso de incumplimiento, podrán sumarse intereses de demora que pueden ser exigidos por el arrendatario.
Si el propietario restituye la fianza de manera íntegra y dentro del plazo, todo bien. El contratiempo aparece cuando el inquilino considera que ha cumplido con todas sus obligaciones y el arrendador no está conforme con ello. Por ejemplo, puede pasar que el propietario opine que el inmueble se ha devuelto en unas condiciones menos óptimas de las que tenía cuando fue entregado. Si no se se haya ocasionado en la vivienda, a menos que pueda justificar que no ha sido responsabilidad suya. Los medios más habituales y recomendados por nuestros expertos son la aportación de un listado y de imágenes tomadas cuando se firmó el contrato de alquiler.
Además, hay que considerar que, llegado el caso, los técnicos y peritos del propietario generalmente dirán que los daños del inmueble han sido causados por negligencia por parte del arrendatario, o al menos que no se habrían producido sin su culpa. Por este motivo, siempre es recomendable que los arrendatarios realicen una revisión técnica antes de hacer la entrega del inmueble.
Tanto si no recibimos la fianza dentro del plazo como si el arrendador se niega a restituirla íntegra o de manera parcial, es recomendable solicitar los los servicios de un abogado que se ocupe de realizar estos trámites y que tengamos más posibilidades de recuperar nuestro dinero. Pero también es buena idea hacerlo si, por ejemplo, el arrendador ha fallecido y el piso alquilado cambia de dueño.
Esto no significa que directamente interpongamos una denuncia e iniciemos un proceso judicial, sino que la orientación de un profesional puede ayudarnos a agotar otro tipo de mecanismos que puedan solucionar el asunto medisante la la vía de la conciliación, de una manera más rápida y ágil. Por ejemplo, enviar un burofax solicitándole la fianza, lo que además servirá como prueba de la reclamación extraprocesal.
Pero si la vía amistosa no funciona, es lógico que el arrendatario se cuestione qué debe hacer para que le devuelvan su dinero. En este escenario, la realidad es que no tendremos más opción que tomar medidas legales, siendo el juez el que decidirá la cuantía que tiene que rebajarse de la fianza del arrendatario en base a las pruebas presentadas y a la lectura de las mismas.
El Juzgado será el que corresponda a la localidad en la que se encuentre ubicado el piso o el sitio en el que viva el arrendador, que es al que hay que demandar. Con respecto al tipo de procedimiento, en base al Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo, en aquellos casos en los que la cuantía reclamada no sea mayor de los 6.000 euros, el procedimiento adecuado será el Juicio Verbal y cuando la cantidad sea superior a los 6.000 euros, el Juicio Ordinario. Si además, no no excede de los 2.000 euros, que suele ser lo general en la mayor parte de fianzas de alquiler, podemos poner la denuncia sin acudir a un abogado o procurador.
Debemos tener en cuenta que el propietario dispone de distintas vías para demostrar los daños: las facturas, los documentos notariales, los peritajes, etc. Si el arrendatario no dispone de nada para demostrar la ausencia de culpa, lo tendrá más complicado para volver a ver su dinero. Por este motivo, aunque en algunos procedimientos no sea necesario contar con un abogado, siempre es aconsejable hacerlo para recibir el asesoramiento adecuado y aumentar las éxito.
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Si tenemos un vecino ruidoso que no para de molestarnos, lo más recomendable es intentar agotar la vía amistosa antes de interponer la denuncia ante el Ayuntamiento o, en su caso, iniciar una acción civil de conformidad con lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal y el Código Civil e, incluso, valorar la posibilidad de iniciar acciones penales.
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