La fianza de alquiler sirve para garantizar todos los deberes del arrendatario (incluyendo los posibles impagos), además de los daños y averías que se generen durante el contrato.
En la Comunidad de Madrid, depositar la fianza es obligatorio y puede realizarse en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid (IVIMA), en la red de Oficinas de Vivienda y en la Oficina de Información de Vivienda Pública. Se llevará a cabo mediante un ingreso bancario y {{dentro de|en los siguientes 30 días laborables que sigan a la firma del contrato. De lo contrario, se pueden iniciar procesos sancionadores, con multas que pueden ir oscilar del 26% al 50% del importe de la fianza.
Por tanto, al terminar el contrato, siempre y cuando el arrendatario haya cumplido con sus deberes, éste debe devolverle la fianza completa. Únicamente podrá retenerse la fianza cuando el arrendatario no haya satisfecho alguna mensualidad o cuando el inquilino sea culpable de algún daño causado al inmueble por descuido o por una utilización poco usual del mismo. Algo que no debe mezclarse con pequeños desperfectos producidos por la utilización normal del inmueble, como que la pintura pierda color.
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En lo que respecta al tiempo estipulado, tal como establece la legislación actual, el propietario cuenta con un mes desde que recibe las llaves para llevar a cabo la devolución de la fianza. Si hubiera incumplimiento, podrán sumarse intereses de demora que pueden ser reclamados por el inquilino.
Si el arrendador restituye la fianza de manera íntegra y dentro del plazo, todo acaba. El problema viene cuando el arrendatario considera que ha cumplido con todas sus obligaciones y el propietario no está de acuerdo con ello. Por ejemplo, puede suceder que el arrendador considere que la vivienda se ha entregado en unas condiciones peores de las que tenía en el momento en el que se entregó. Si no se se haya ocasionado en la vivienda, a menos que sea capaz de evidenciar que no ha sido culpa suya. Los documentos más frecuentes y aconsejados por nuestros expertos son la aportación de un inventario y de imágenes tomadas cuando se firmó el contrato de arrendamiento.
Además, debes considerar que, llegado el caso, los técnicos y peritos del propietario siempre dirán que los desperfectos de la vivienda han sido generados por negligencia por parte del arrendatario, o como mínimo que no se habrían producido sin su responsabilidad. Con lo cual, siempre es recomendable que los arrendatarios realicen un peritaje antes de hacer la entrega del piso.
Tanto si no nos devuelven la fianza dentro del plazo como si el arrendador no quiere devolvérnosla íntegra o parcialmente, es recomendable solicitar los los servicios de un abogado que se encargue de realizar estas gestiones y que tengamos más posibilidades de recuperar nuestro dinero. Pero también es buena idea hacerlo si, por ejemplo, el arrendador ha fallecido y el piso alquilado cambia de dueño.
Esto no quiere decir que inmediatamente pongamos una demanda y comencemos un procedimiento judicial, sino que el consejo de un profesional puede ayudarnos a agotar otro tipo de medidas que puedan resolver el asunto por la la vía de la conciliación, de una manera más rápida y ágil. Por ejemplo, enviar un burofax solicitándole la fianza, lo que además servirá como evidencia de la reclamación extraprocesal.
Pero si la vía de la conciliación no funciona, es lógico que el inquilino se cuestione qué tiene que hacer para que le devuelvan su dinero. En este escenario, la realidad es que no tendremos más opción que tomar medidas legales, siendo el juez el que decidirá la cuantía que debe rebajarse de la fianza del inquilino después de revisar las evidencias presentadas y a la interpretación de las mismas.
El Tribunal será el que competa a la localidad donde se encuentre situado el inmueble o el lugar en el que resida el propietario, que es al que hay que denunciar. En cuanto al tipo de proceso, según el Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo, cuando la cantidad reclamada no sea mayor de los 6.000 euros, el proceso idóneo será el Juicio Verbal y cuando la cantidad sea mayor a los 6.000 euros, el Juicio Ordinario. Si además, no no excede de los 2.000 euros, que suele ser lo más frecuente en la mayor parte de fianzas de arrendamiento, es posible interponer la denuncia sin contratar abogado o procurador.
Debemos tener en cuenta que el propietario dispone de distintas mecanismos para probar los desperfectos: las facturas, las actas notariales, los peritajes, etc. Si el arrendatario no aporta nada para demostrar la ausencia de responsabilidad, lo tendrá más complicado para recuperar su dinero. Por este motivo, aunque en muchos procesos no sea obligatorio contar con un abogado, siempre es aconsejable hacerlo para recibir el amparo legal adecuado y aumentar las ganar.
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