Ley de Arrendamientos Urbanos: la Ley de Arrendamientos Urbanos es la normativa por la que se rigen los contratos de alquiler. La cuestión es que se trata de un marco legal fundamentalmente dispositivo, lo que quiere decir que solamente se aplica cuando no se especifica nada al respecto en el contrato firmado entre el arrendador y el arrendatario. Por este motivo, a la hora de preparar el contrato de alquiler, es esencial contar con la ayuda de un abogado especializado en derecho de arrendamientos.
No obstante, el ordenamiento jurídico prohíbe que se perjudiquen los derechos del alquiler reconocidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos, lo que significa que la norma actúa como ley de mínimos, sin ser un obstáculo para que las condiciones del inquilino sean mejoradas por contrato.
Únicamente dos de sus títulos se aplican de manera imperativa y el resto de artículos sólo se aplicarán cuando las partes no hayan acordado nada sobre ello. Son los siguientes:
Siempre que se respete el contenido de los dos títulos que deben cumplirse de manera imperativa, el propietario puede redactar un contrato con estipulaciones propias para maximizar sus derechos. Pero, si algo no constara en el contrato, la LAU regula un amplio abanico de elementos:
El inquilino necesita permiso por escrito por parte del propietario para ceder el contrato a otra persona. Y lo mismo sucede con el subarriendo, que únicamente se permite cuando afecte de manera parcial a la vivienda. Además, la duración y las rentas del subarriendo no pueden exceder las pactadas en el contrato original. Con lo cual, a menos que se incluya lo contrario en el contrato, el arrendatario no podrá obtener beneficio con esta operación.
El arrendador y el arrendatario pactarán las rentas de alquiler que consideren oportunas y se abonarán cada mes durante los 7 primeros días del mes. El arrendador tiene que entregar un recibo de abono para que quede constancia del mismo a menos que se realice por vía bancaria.
Para poder actualizar la renta, tiene que incluirse una disposición expresa en el contrato que determine el método de actuación. Por lo general, se usa el IPC. El propietario tendrá que notificar esta actualización, debiendo esperar para cobrar la nueva renta hasta el mes siguiente a la comunicación. También se puede actualizar la renta si se hacen obras de mejora, pero no podrá aumentarse la renta en más de un 20%.
La duración del contrato será la que pacten ambas partes. No obstante, se recoge una prórroga automática cuando este sea menor a los 5 años, o a 7 si el propietario es una persona jurídica. Incluso después de agotarse la duración del contrato y las prórrogas, todavía podrá prorrogarse por tres años más.
No obstante, hay dos situaciones en los que es posible interrumpir esta prórroga automática:
El pago de los gastos generales puede distribuirse en función del acuerdo al que lleguen las dos partes, incluyéndose impuestos, cuota de la comunidad y IBI, por ejemplo. No obstante, siempre se recomienda que sean asumidos por el arrendador aunque los termine incluyendo en la renta.
Pero los costes de suministros como la luz, el gas o el agua siempre corresponden al inquilino. Y si el arrendador es una persona jurídica tendrá que sufragar los gastos de gestión inmobiliaria y la formalización del contrato.
Pasados 6 meses desde el comienzo del contrato, el inquilino puede dar por finalizado el mismo en cualquier momento siempre que lo notifique 30 días antes. En estas situaciones, es posible acordar una indemnización a favor del propietario, por ejemplo de una mensualidad de renta por cada contrato que quede pendiente.
En caso de que el inquilino esté casado y su cónyuge no consienta este desistimiento, el contrato se entenderá celebrado con él. Esto quiere decir que el propietario tendrá que consultar al cónyuge si quiere continuar con su decisión. Si no contesta antes de 15 días, el contrato quedará extinguido. Y lo mismo aplica para cualquier persona que conviva de manera análoga en relación de afectividad con el arrendatario.
Una de las mayores fuentes de conflicto en los contratos de alquiler es el pago de los costes de conservación de la vivienda. La LAU establece que las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad corren a cuenta del propietario. Las únicas excepciones son los casos en los que se trate de pequeños arreglos relacionados con el uso ordinario de la vivienda, el daño haya sido causado por el inquilino o la vivienda haya quedado destruida.
Por otro lado, hay que mencionar que el inquilino está obligado a soportar las obras de conservación de la vivienda, aunque teniendo derecho a una indemnización si la obra se prolonga más de 20 días. Además, tiene que notificar al propietario este tipo de desperfectos lo antes posible y, si es necesario, puede realizar obras de urgencia y exigir el importe al propietario.
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