Disolución de proindiviso: ¿Cómo se hace?

Disolución de proindiviso: ¿Cómo se hace?

Disolución de proindiviso: resulta habitual que dos personas, o puede que más, compren, hereden o tengan en común una vivienda, por lo que estarían compartiendo la propiedad de la misma, es decir, tienen el inmueble en proindiviso.

Aunque a primera vista ser copropietarios parece una buena idea, ya que se comparten gastos y todas las partes se sienten dueñas, en realidad esta situación puede causar muchos problemas, sobre todo cuando no existe buena relación con el resto de copropietarios.

Cuando las diferencias entre todos los copropietarios son irreconciliables, la única solución que queda es disolver el proindiviso.

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Disolución de proindiviso: ¿Qué es el proindiviso?

Un proindiviso, también conocido como condominio o copropiedad, existe cuando la propiedad de un bien (mueble o inmueble) o un derecho pertenece simultáneamente a un grupo de personas, que se conocerán como cotitulares o copropietarios.

Existirá propiedad en proindiviso de un inmueble en muchas situaciones, por ejemplo cuando una pareja decide comprar juntos una casa, cuando se hereda entre varios hermanos, o cuando una pareja se divorcia y tenía una vivienda en común.

Cuando se trata de un inmueble, hay que entender que el inmueble no es divisible (la mayoría de las veces), por lo que este proindiviso no significa que a cada cotitular le pertenezca una habitación distinta. Cada copropietario tiene lo que se conoce como “cuota abstracta o ideal”, que no es más que el porcentaje que le corresponde a cada uno. Por ejemplo, si 4 personas compran una casa, a cada una le corresponde un 25% de la misma.

Disolución de proindiviso: ¿Cómo se gestiona el proindiviso?

Como cotitulares del inmueble, se tiene que llegar a acuerdos para tomar las decisiones sobre el bien. Pero como ya hemos apuntado, si la relación con el resto de copropietarios no es buena, esto puede ser complicado. Además el Código Civil no plantea un sistema claro:

• Artículo 394: solo contempla que cada parte del condominio puede hacer uso del bien, sin perjudicar al resto ni ir contra el interés común.
• Artículo 398: es el que exige el acuerdo de la mayoría para administrar y gestionar el bien. Si esa mayoría cause algún perjuicio, se puede acudir a los juzgados.

Tal y como se puede comprobar, solo se requiere mayoría, pero no se especifica las cuotas. Además no se puede hacer modificaciones al proindiviso unilateralmente, aun cuando se esté intentando conseguir una mejora.

Problemas del proindiviso

La copropiedad suele ser fuente de conflicto entre las partes, por eso el propio Ordenamiento jurídico desalienta esta situación, llegando a permitir que se disuelva en cualquier instante.

Los inconvenientes más acuciantes que provocan las situaciones de condominios son:

• Para poder administrar la copropiedad hay que llegar a acuerdos. Un cotitular no puede hacer uso del bien sin contar con el acuerdo del resto, aunque en principio pueda disfrutar de su parte.
• No se puede disponer de bien libremente. Por lo que si se quiere vender, donar o usar para una hipoteca, se necesita de la aprobación de los cotitulares. Sí se podrá vender la cuota, colocando a otra persona como copropietario con las mismas limitaciones.

Cómo se realiza la disolución de un proindiviso

El propio Código Civil recoge en su artículo 400, que ningún cotitular debe permanecer en el proindiviso, si no lo desea. De esta manera, en cualquier momento uno de los copropietarios puede pedir la disolución del condominio, vendiendo la casa y repartiéndose las ganancias. Solo se necesita un acuerdo y elevarlo a escritura pública ante notario.

Para ello lo primero que se debe hacer es comprobar que el bien no es divisible, lo cual cuando se trata de inmueble suele estar garantizado, aunque cuando se trata de parcelas o fincas grandes con distintas edificaciones, se pudiera dar el caso de repartirlas.

Lo siguiente que hay que hacer es tasar la vivienda, y para evitar conflictos lo mejor es pedir que se haga una tasación oficial, que deje conforme a todos los comuneros.

Sin embargo, si no se llega a un acuerdo, porque una parte no quiera vender, habrá que encontrar otras soluciones.

Acudir a arbitraje

Si la relación entre comuneros no es fluida y no permite conseguir un acuerdo de disolución, se puede recurrir al árbitro, que como parte neutral en el conflicto, resolverá el conflicto de intereses de forma imparcial. La decisión del árbitro se obtiene en forma de laudo, y este es vinculante para los cotitulares.

Esta vía es más breve y genera menos costes que acudir a los tribunales a disolver el proindiviso. No obstante, su principal inconveniente es que los laudos solo son impugnables por razones formales, no se puede recurrir por motivos de fondo.

Acudir a los tribunales

Si todo lo anterior falla, siempre se puede acudir a la vía judicial para disolver la copropiedad. Pero esta opción es la menos económica para todos.

Dado el conflicto entre las partes, y su incapacidad de llegar a un acuerdo, en muchas ocasiones el proceso judicial termina con la subasta de la vivienda en proindiviso, y repartiendo las ganancias según la cuota de participación.