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title: "Burofax por vicios ocultos en una vivienda: ¿Cómo hacer la reclamación?"
description: "Burofax por vicios ocultos en una vivienda: ¿Cómo hacer la reclamación? Comprar una casa de segunda mano siempre conlleva el riesgo de encontrarnos con vicios ocultos una vez que se ha empezado a vivir en la propiedad. Los vicios ocultos son aquellos desperfectos que se descubren cuando después de un tiempo de haber comprado una vivienda. Considerándose como tales si no se detectan a simple vista, ya habían aparecido antes de la venta y son los suficientemente graves como para que, de haberlo sabido, no se habría adquirido la propiedad o se habría hecho por un precio mucho menos. Llegando incluso a imposibilidad la habitabilidad de la misma."
url: https://vecindia.es/derecho-inmobiliario/burofax-por-vicios-ocultos-en-una-vivienda-como-hacer-la-reclamacion/
date: 2023-03-18
modified: 2025-04-28
author: "Vecindia S.L"
image: https://vecindia.es/wp-content/uploads/2023/03/burofax-por-vicios-ocultos-en-una-vivienda.jpg
categories: ["Derecho inmobiliario"]
type: post
lang: es
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# Burofax por vicios ocultos en una vivienda: ¿Cómo hacer la reclamación?

**Burofax por [vicios ocultos en una vivienda](https://vecindia.es/servicios-legales/derecho-construccion-vivienda/vicios-ocultos-vivienda/)**: comprar una [casa](https://vecindia.es/abogados-especialistas-en-vivienda/) de [segunda mano](https://vecindia.es/derecho-de-la-construccion/vicios-ocultos-en-viviendas-de-segunda-mano/) siempre conlleva el riesgo de encontrarnos con vicios ocultos una vez que se ha empezado a vivir en la [propiedad](https://vecindia.es/). Los vicios ocultos son aquellos desperfectos que se descubren cuando después de un tiempo de haber comprado una vivienda. Considerándose como tales si no se detectan a simple vista, ya habían aparecido antes de la venta y son los suficientemente graves como para que, de haberlo sabido, no se habría adquirido la [propiedad](https://vecindia.es/) o se habría hecho por un [precio](https://vecindia.es/precio-abogado-inmobiliario/) mucho menos. Llegando incluso a imposibilidad la [habitabilidad](https://vecindia.es/servicios-legales/derecho-urbanistico/cedula-de-habitabilidad-vivienda/) de la misma.

Ante este tipo de situaciones, existen mecanismos legales para [reclamar](https://vecindia.es/servicios-legales/derecho-hipotecario/reclamar-gastos-de-hipoteca/) las reparaciones al [antiguo](https://vecindia.es/licencia-de-primera-ocupacion-para-viviendas-antiguas/) propietario o exigir una indemnización económica por la devaluación del precio de la vivienda. En este artículo vamos a explicarte cómo enviar un burofax por vicios ocultos en una vivienda y cuáles son los pasos que debes seguir.

 

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## Burofax por vicios ocultos en una vivienda: ¿Qué dice la ley sobre los vicios ocultos?

Los compradores se encuentran amparados por el Código [Civil](https://vecindia.es/servicios-legales/asesoria-legal-y-juridica-sobre-comunidades-de-propietarios/seguros-de-responsabilidad-civil/), teniendo [derecho](https://vecindia.es/servicios-legales/asesoria-legal-y-juridica-sobre-derecho-de-la-propiedad-horizontal/) a [reclamar](https://vecindia.es/servicios-legales/derecho-hipotecario/reclamar-gastos-de-hipoteca/) a los vendedores las reparaciones oportunas para asegurar el buen estado de la vivienda. Incluso en casos graves, el comprador puede [devolver](https://vecindia.es/servicios-legales/derecho-urbanistico/devolucion-fianza-ivima/) la vivienda y recuperar el dinero que pagó por ella. Los plazos para reclamar por vicios ocultos en una vivienda de segunda manos es de 6 meses, pero en el caso de las viviendas de [obra nueva](https://vecindia.es/ley-propiedad-horizontal/escritura-de-division-horizontal-y-obra-nueva-requisitos-tramites-y-documentacion/) los plazos son distintos, empezando a computar desde la entrega de la obra, no desde la firma de la escritura:

- 1 año para aquellos daños relacionados con los acabados de las obras.
- 3 años para daños ocasionados en [elementos](https://vecindia.es/ley-propiedad-horizontal/ley-de-propiedad-horizontal-elementos-comunes/) [constructivos](https://vecindia.es/servicios-legales/derecho-construccion-vivienda/defectos-constructivos/) o de las instalaciones que tengan que ver con la [habitabilidad](https://vecindia.es/servicios-legales/derecho-urbanistico/cedula-de-habitabilidad-vivienda/).
- [10](https://vecindia.es/ley-propiedad-horizontal/articulo-10-ley-de-propiedad-horizontal/) años para daños que afecten a los soportes, cimientos, forjados, vigas, elementos estructurales o muros de carga que pongan en riesgo la estabilidad y la resistencia mecánica del edificio.

No obstante, debes saber que, una vez detectado el problema, se dispone de 2 años para poner la reclamación. Eso sí, el periodo puede interrumpirse poniendo una reclamación extrajudicial. Por eso, siempre es conveniente realizar cualquier tipo de comunicación por burofax, de modo que quede constancia de la fecha en la que se realizó.

## ¿Cómo reclamar vicios ocultos en una vivienda?

Si detectas un desperfecto en una vivienda que acabas de adquirir, debes ponerte en contacto con el antiguo propietario o con la promotora que te ha vendido el [inmueble](https://vecindia.es/). Según los abogados expertos, lo más recomendable es enviar un burofax por vicios ocultos de vivienda con certificación de contenido y acuse de recibo.

En el escrito tienes que incluir los datos identificativos de la vivienda y del propietario, los desperfectos encontrados y la fecha en la que se realiza la reclamación. Por lo general, los fallos suelen ser arreglados sin problema, pero si el propietario o la promotora no responden a tu solicitud, puedes continuar reclamando dentro del plazo de garantía hasta que se solucione.

Además, en el caso de desperfectos relacionados con la seguridad y la habitabilidad, como problemas de insonorización, impermeabilización y aislamiento térmico, es recomendable acompañar el burofax de un informe pericial confeccionado por un técnico, que puede ser un aparejador, un arquitecto o un ingeniero industrial. El perito examinará los desperfectos, buscará la causa y propondrá una solución. Este informe resulta clave si hubiera que ir a juicio.

Si los desperfectos están relacionados con la seguridad estructural del edificio, será necesario recurrir a un técnico especializado para que valore los daños y el estado de la [construcción](https://vecindia.es/servicios-legales/derecho-construccion-vivienda/defectos-constructivos/).

Si la promotora o el antiguo propietario no responden o no ofrecen una solución satisfactoria, no nos quedará más remedio que interponer una demanda en los tribunales. Para lo cual, necesitarás contratar un abogado.

## Burofax por vicios ocultos en una vivienda: ¿Contra quién se debe presentar la demanda por vicios ocultos?

La reclamación de los [vicios ocultos de una vivienda](https://vecindia.es/derecho-de-la-construccion/que-se-considera-vicio-oculto-en-una-vivienda/) puede hacerse contra el antiguo propietario, en el caso de viviendas de segunda mano, o contra el promotor o cualquiera de los agentes participantes en el proyecto de construcción, en el caso de viviendas de obra nueva. La [responsabilidad civil](https://vecindia.es/servicios-legales/asesoria-legal-y-juridica-sobre-comunidades-de-propietarios/responsabilidad-civil-comunidades-de-propietarios/) debe exigirse en función del grado de responsabilidad y de manera individual. No obstante, si no es posible separar la responsabilidad de cada agente, podemos reclamar de manera solidaria. De hecho, la promotora tendrá que responder de forma solidaria con el resto de agentes por los daños y perjuicios ocasionados por los vicios ocultos.

## ¿Qué ocurre si los desperfectos vuelven a aparecer?

Si se realizan las reparaciones oportunas para solucionar los desperfectos reclamados, se debe verificar que los problemas se han resuelto. Tienes que guardar el documento que certifica que el arreglo se ha llevado a cabo, donde se refleje la fecha en la que se han realizado los arreglos. Esto resulta de vital [importancia](https://vecindia.es/ley-propiedad-horizontal/importancia-de-la-propiedad-horizontal/). Y es que, si los desperfectos vuelven a aparecer con el tiempo, ya que el plazo de garantía empieza a contar desde la fecha en la que se hicieron las reparaciones.

## ¿Quién debe reclamar si los vicios ocultos son de las zonas comunes?

Hay veces en las que los defectos que afectan a la estructura del edificio pueden volver a aparecer en las [zonas comunes](https://vecindia.es/ley-propiedad-horizontal/mantenimiento-de-zonas-comunes-en-propiedad-horizontal/), como [cubiertas](https://vecindia.es/ley-propiedad-horizontal/ley-de-propiedad-horizontal-y-cubiertas/), escaleras o piscina. En estos casos, es el administrador o el propio presidente de la comunidad quien tiene que presentar la reclamación para exigir que se subsanen los desperfectos. Si finalmente hubiera que interponer una demanda judicial, debe acordarse en [junta de propietarios](https://vecindia.es/nulidad-convocatoria-junta-de-propietarios/).