La fianza de arrendamiento es la manera de garantizar todas las obligaciones del inquilino (incluyendo las mensualidades impagadas), así como los deterioros y averías que se hayan producido durante su estancia.
En la Comunidad de Madrid, el depósito de la fianza es obligatorio y puede hacerse en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid (IVIMA), en la red de Oficinas de Vivienda y en la Oficina de Información de Vivienda Pública. Se llevará a cabo a través de un ingreso bancario y {{dentro de|en los sucesivos 30 días hábiles que sigan a la firma del contrato. De no hacerlo, se pueden comenzar procesos sancionadores, con multas que pueden ir oscilar del 26% al 50% del valor de la fianza.
Como consecuencia, al finalizar el contrato, siempre y cuando el inquilino haya cumplido con sus deberes, éste debe devolverle la fianza completa. Únicamente podrá retenerse la fianza cuando el inquilino no haya satisfecho alguna mensualidad o cuando el inquilino sea responsable de algún daño producido al inmueble por dejadez o por un uso anormal del mismo. Algo que no debe confundirse con pequeños desperfectos producidos por el uso normal de la vivienda, como la decoloración de la pintura.
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En cuanto al plazo, según marca la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendador cuenta con un mes desde la entrega de las llaves para proceder a la devolución de la fianza. Si hubiera incumplimiento, podrán sumarse intereses de demora que pueden ser reclamados por el inquilino.
Si el propietario restituye la fianza de manera íntegra y dentro del plazo, todo acaba. El problema viene cuando el arrendatario cree que ha satisfecho todos sus deberes y el propietario no está de acuerdo con ello. Por ejemplo, puede ocurrir que el arrendador opine que el inmueble se ha devuelto en unas condiciones peores de las que tenía en el momento en el que se entregó. Si no se se haya producido en la vivienda, a menos que sea capaz de justificar que no ha sido culpa suya. Los documentos más frecuentes y aconsejados por nuestros expertos son la aportación de un inventario y de imágenes hechas cuando se firmó el contrato de arrendamiento.
Además, debes tener en cuenta que, de realizarse una revisión, los técnicos y peritos del arrendador siempre dirán que los desperfectos de la vivienda han sido generados por negligencia por parte del inquilino, o al menos que no se habrían hecho sin su culpa. Por este motivo, siempre es aconsejable que los inquilinos realicen una revisión técnica antes de hacer la entrega del piso.
Tanto si no nos devuelven la fianza a tiempo como si el arrendador se niega a restituirla por completo o de manera parcial, es recomendable recurrir a los servicios de un abogado que se encargue de llevar a cabo estas gestiones y que podamos recuperar nuestra fianza. Pero también es buena idea hacerlo si, por ejemplo, el arrendador ha fallecido y el inmueble arrendado cambia de dueño.
Esto no quiere decir que inmediatamente pongamos una demanda e iniciemos un proceso judicial, sino que la orientación de un profesional puede sernos muy útil para agotar otro tipo de medidas que puedan resolver el problema por la la vía de la conciliación, de una forma más rápida y sencilla. Por ejemplo, enviar un burofax reclamándole la fianza, lo que además valdrá como prueba de la reclamación extraprocesal.
Pero si la vía de la conciliación no funciona, es normal que el inquilino se cuestione qué debe hacer para recuperar la fianza. En estos casos, lo cierto es que no quedará más opción que tomar medidas legales, siendo el juez el que decidirá la cuantía que tiene que rebajarse de la fianza del inquilino en base a las pruebas presentadas y a la interpretación de las mismas.
El Tribunal será el que corresponda a la población en la que se encuentre ubicado el piso o el lugar donde resida el arrendador, que es al que hay que demandar. Con respecto al tipo de proceso, en base al Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo, cuando la cantidad reclamada no exceda de los 6.000 euros, el procedimiento idóneo será el Juicio Verbal y cuando la cantidad sea mayor a los 6.000 euros, el Juicio Ordinario. Si además, no no excede de los 2.000 euros, que suele ser lo general en la mayor parte de fianzas de alquiler, podemos poner la demanda sin recurrir a un abogado o procurador.
Debemos recordar que el propietario cuenta con diferentes mecanismos para probar los desperfectos: las facturas, las actas notariales, los peritajes, etc. Si el arrendatario no aporta pruebas para justificar la ausencia de responsabilidad, lo tendrá más complicado para volver a ver su dinero. Por eso, aunque en muchos procedimientos no sea necesario contar con un abogado, siempre es recomendable hacerlo para recibir el asesoramiento adecuado y aumentar las ganar.
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