La fianza de alquiler es la manera de avalar todas las obligaciones del arrendatario (incluyendo las mensualidades impagadas), así como los daños y averías que se produzcan durante el contrato.
En la Comunidad de Madrid, el depósito de la fianza es de obligado cumplimiento y podrá realizarse en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid (IVIMA), en la red de Oficinas de Vivienda y en la Oficina de Información de Vivienda Pública. Se realizará mediante pago bancario y {{dentro de|en los sucesivos 30 días laborables que transcurran tras la firma del contrato. De no ser así, se pueden comenzar procesos sancionadores, con multas que pueden ir desde el 26% al 50% del valor de la fianza.
Por tanto, al finalizar el contrato, siempre que el inquilino haya satisfecho sus deberes, éste tiene que restituirle la fianza completa. Únicamente podrá retenerse la fianza cuando el arrendatario no haya satisfecho algún mes de la renta o cuando el arrendatario sea responsable de algún daño producido al piso por negligencia o por un uso anormal del mismo. Algo que no debe mezclarse con pequeños deterioros producidos por el uso normal de la vivienda, como que la pintura pierda color.
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En cuanto al tiempo estipulado, según establece la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendador cuenta con un mes desde que recibe las llaves para proceder a la reintegración de la fianza. En caso de incumplimiento, podrán añadirse intereses de demora que pueden ser reclamados por el inquilino.
Si el propietario restituye la fianza de forma íntegra y en plazo, todo acaba. El problema surge cuando el inquilino cree que ha cumplido con todas sus obligaciones y el propietario no está conforme con ello. Por ejemplo, puede ocurrir que el arrendador considere que la vivienda se ha entregado en unas condiciones menos óptimas de las que tenía cuando fue entregado. Si no se logra llegar a un acuerdo sobre quién es el culpable y sobre la cuantía económica de los daños, le tocará al juez dictar resolución sobre ello.
Si el arrendatario opta por demandar, tendrá que demostrar la ausencia de responsabilidad. Y es que el artículo 1563 del Código Civil hace responsable al inquilino del deterioro que haya sufrido el inmueble, a menos que pueda justificar que no ha sido responsabilidad suya. Los documentos más frecuentes y recomendados por nuestros expertos son la aportación de un listado y de imágenes hechas en el momento en que se firmó el contrato de alquiler.
Además, hay que tener en cuenta que, llegado el caso, los técnicos y peritos del propietario generalmente dirán que los desperfectos de la vivienda han sido causados por negligencia por parte del inquilino, o al menos que no se habrían hecho sin su responsabilidad. Por este motivo, siempre es recomendable que los inquilinos realicen una revisión técnica antes de entregar el inmueble.
Tanto si no nos devuelven la fianza a tiempo como si el arrendador no quiere devolvérnosla por completo o parcialmente, es aconsejable contratar los servicios de un experto que se encargue de realizar estos trámites y que podamos recuperar nuestra fianza. Pero también es buena idea hacerlo si, por ejemplo, el propietario ha muerto y el piso alquilado cambia de dueño.
Esto no significa que inmediatamente pongamos una denuncia e iniciemos un proceso judicial, sino que la contratación de un abogado puede sernos muy útil para agotar otro tipo de medidas que puedan solucionar el asunto por la la vía de la conciliación, de una manera más rápida y sencilla. Por ejemplo, enviar un burofax pidiéndole la fianza, lo que además valdrá como prueba de la reclamación extraprocesal.
Pero si la vía amistosa no funciona, es lógico que el inquilino se pregunte qué tiene que hacer para que le devuelvan su dinero. En estas situaciones, lo cierto es que no tendremos más opción que tomar medidas legales, siendo el juez el que decidirá la cuantía que debe descontarse de la fianza del arrendatario en función de las pruebas aportadas y a la lectura de las mismas.
El Tribunal será el que competa a la población donde se encuentre situado el inmueble o el sitio donde resida el propietario, que es al que hay que denunciar. En cuanto al tipo de procedimiento, en base al Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo, en aquellos casos en los que la cantidad reclamada sea menor a los 6.000 euros, el procedimiento adecuado será el Juicio Verbal y cuando el importe sea mayor a los 6.000 euros, el Juicio Ordinario. Si además, no supera los 2.000 euros, que suele ser lo general en la mayor parte de fianzas de arrendamiento, es posible poner la denuncia sin contar con abogado o procurador.
Debemos recordar que el propietario dispone de distintas mecanismos para probar los daños: las facturas, las actas notariales, los peritajes, etc. Si el inquilino no aporta pruebas para demostrar la ausencia de culpa, lo tendrá más complicado para volver a ver la fianza. Por eso, aunque en algunos procesos no sea necesario contratar a un abogado, siempre es aconsejable hacerlo para recibir el amparo legal adecuado y tener más éxito.
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