Coste extinción de condominio

Coste extinción de condominio: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es aconsejable planear una táctica apropiada: reconocer que el condominio se tendrá que separar cuando uno de los copropietarios lo exija, valorar la finca con rigor y proponer la venta. Además, es aconsejable que todo acuerdo verbal se ponga por escrito en un contrato de extinción de condominio con pacto de venta, dejando aprobado el valor y estableciendo quién se hará cargo de los gastos hasta que se venda.

Si se llega a un pacto entre los copropietarios, es posible otorgar la finca a uno de ellos si paga el valor establecido por la cuota que tenía cada comunero.

Si no se obtiene respuesta o esta es la negativa a vender o que se proponga un valor de venta más bajo, la única solución que tendremos es la judicial. Interpondremos demanda ante los tribunales ejerciendo la actuación de fragmentación del inmueble para la extinción del condominio.

Eso sí, debes saber que si los comuneros no llegan a un acuerdo, el juez tiene la capacidad de estipular la salida de la finca a subasta para el posterior reparto entre los comuneros. El inconveniente es que si hay una deuda hipotecaria y no se consigue cubrir con el valor de la subasta, se atacará el capital personal de los deudores o cualquier otro bien que pueda comprar en el futuro.

Por esta razón, lo que debe primar ante todo es el sentido común. Tanto es así que la persona que rechaza la idea de vender sin ningún fundamento impide la venta o pone unas condiciones demasiado exigentes, si se le denuncia con una buena estrategia, podrá ser condenado a hacer frente a las costas.

El condominio es un tipo de propiedad bastante usual entre herederos, matrimonios y socios que compran un inmueble juntos, por ejemplo. Un modelo que permite que diferentes personas compartan la posesión de un un patrimonio común que, aunque no puede ser separado físicamente, sí puede dividirse de manera legal en “cuotas” que pertenecen a cada copropietario en representación del coeficiente de posesión que se le asigne. Sin embargo, aunque no se determine la parte que pertenece a cada propietario, la Ley vigente contempla que se presumirán iguales las cuotas, a menos que se refleje de otro modo en la escritura.

Cada copropietario puede pedir en cualquier momento la segmentación de la finca, independientemente de su cuota, excepto cuando con la división, este fuera despojado del uso para el que está dedicado. No obstante, la legislación establece la eventualidad de que se pacte la no fragmentación de la propiedad por un tiempo concreto inferior a una década, que puede extenderse una vez transcurrido este tiempo.

Pongamos por ejemplo una pareja casada que ha adquirido una casa a medias. La propiedad pertenece a ambos y lo habitual es que cada no tenga el 50%, aunque no se delimita si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de los dos al 50%. Y del mismo modo ocurre con los hermanos que heredan la casa de sus padres.

La cuestión es que, por diversos motivos, los comuneros pueden decidir de fragmentar la copropiedad. Un procedimiento que puede realizarse por vía notarial cuando hay un pacto entre todas las partes y por vía judicial cuando hay oposición. La segmentación del condominio se da cuando el derecho de posesión deja de ejercerse de forma conjunta, ya sea porque los coeficientes pasan a titularidad de un único comunero o porque el inmueble común desaparece.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, a día de hoy, lo más habitual es que suela hacerse por temas de herencias y por procedimientos de separación y divorcio, hay otras circunstancias en las que es posible fragmentar el condominio. Por ejemplo, por desistimiento de todos los comuneros, por la adquisición de un tercero, por expropiación forzosa, por la destrucción del inmueble o por la fragmentación del mismo.

Cuando se decide la división de la finca, se transfiere la titularidad de la propiedad del coeficiente que se tiene sobre el inmueble común, pero para que también se transfiera la condición de deudor del préstamo hipotecario, la entidad bancaria debe dar su aprobación. De lo contrario, el antiguo propietario continuará siendo el titular de la deuda. Esto quiere decir que si una pareja casada se divorcia, la entidad bancaria tiene que consentir el cambio para que solo el que se queda con la propiedad integra quede como titular de la deuda ante la entidad bancaria, en vez de los dos.

No obstante, esta operación está siendo bastante complicada en la actualidad, pues para un banco un segundo titular obviamente es una garantía, incluso si no tiene ingresos estables u otros bienes. En estos casos, lo que suele hacerse es incluir a otro titular o sustituirlo por avalistas con recursos.

Irpf y otros impuestos:

En cuanto a los impuestos, debes saber que la segmentación del condominio es una vía mucho más económica comparándola con otros trámites de adquisición y traspaso de inmuebles como la compraventa. Y es que solamente se tributa por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que varía entre el 0,5% y 1% según la Comunidad Autónoma. Pero independientemente de ello, si el valor estipulado no se corresponde con el valor del inmueble, se entiende como una ganancia patrimonial, por lo que se deberá pagar la diferencia en la declaración de la Renta.