¿Se puede anular un contrato de compraventa de una casa?

¿Se puede anular un contrato de compraventa de una casa?

El contrato de compraventa de vivienda es uno de los más habituales en nuestro país. Se realiza de forma tan cotidiana que a veces terminamos olvidándonos de los aspectos básicos de formalización del mismo e incluso de las consecuencias jurídicas que pueden generarse de su incumplimiento. De hecho, el contrato puede rescindirse si se produce un incumplimiento grave por cualquiera de las partes.

En aquellos contratos donde, desde el principio, se cumplen todos los requisitos de la relación contractual, pero existe un daño a alguna de las partes contratantes, o incluso terceros, puede darse la acción de rescisión contractual como manera de cesar la eficacia del contrato. Un mecanismo que puede ponerse en marcha de forma unilateral, siempre que la legislación lo permita, lo que producirá la nulidad del contrato de compraventa.

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¿Cuándo se puede anular un contrato de compraventa de una casa?

La obligación del vendedor es entregar la vivienda y responder ante el comprador de cualquier vicio o defecto oculto que pueda tener el inmueble en el momento de la compra. Salvo que se acuerde lo contrario, la entrega se realiza en el momento de la firma de la escritura pública de compraventa. Por su parte, el comprador está obligado al pago del precio establecido en los plazos convenidos.

Pero, ¿qué ocurre si la información que se muestra en la documentación del vendedor no es correcta o la casa tiene algún defecto grave que desconocíamos? ¿Y si el comprador no paga lo acordado en el tiempo establecido? ¿Se puede anular un contrato de compraventa de una casa?

Entrega de otra cosa distinta a la vivienda

La principal obligación del vendedor es la entrega del bien pactado. Por ejemplo, si se ha vendido una vivienda, no puede entregarse un local o una plaza de aparcamiento. Si esto ocurre, obviamente, el comprador puede rescindir el contrato. Pero también existe la posibilidad de rescindirlo cuando la vivienda que se entrega no sirve para el uso al que se destina. Por ejemplo, si la casa tiene un problema estructural grave y el comprador no ha sido informado al respecto e impide que la vivienda pueda ser habitada.

Existencia de vicios ocultos

La existencia de defectos o vicios ocultos en la vivienda antes de la compraventa también puede ser motivo de rescisión del contrato por parte del comprador, ya que el vendedor debe responder en estos casos. Los plazos para reclamar por vicios ocultos van desde el año para daños que afecten a elementos de acabado de las obras; tres años cuando hablamos de defectos estructurales o de las instalaciones que incumplen con los requisitos de habitabilidad; y 10 años por defectos estructurales que comprometen la estabilidad del edificio.

No pagar la cantidad acordada en plazo

Si ambas partes han acordado un pago a plazos de la vivienda y el comprador no cumple con ellos, el vendedor no puede rescindir el contrato. El comprador seguiría siendo el propietario del inmueble, pero el vendedor podría interponer una demanda reclamando la cantidad impagada. Eso sí, si en el contrato se incluye una cláusula que permita la rescisión del contrato por el impago de los plazos acordados, sí podrá hacerse.

Carencia de licencias urbanísticas

En el caso de vivienda nueva, la carencia de licencias administrativas también puede ser motivo de rescisión del contrato por parte del comprador. El comprador puede recuperar el dinero entregado en el momento de la compra y anular el contrato por la ocultación de irregularidades urbanísticas, lo que se consideran vicios de la edificación de naturaleza urbanística.

¿Cómo reclamar el incumplimiento del contrato de compraventa?

Si se produce el incumplimiento del contrato de compraventa, el vendedor y el comprador puede interponer una demanda judicial para resolver el conflicto, teniendo en cuenta que únicamente se admitirán aquellas denuncias relacionadas con incumplimientos que sean esenciales o graves. Por este motivo, antes de acudir a los tribunales, es recomendable que se intente un requerimiento extrajudicial fehaciente, enviando una carta a través de un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido o requerimiento notarial. Pero también podemos presentan una demanda de conciliación en los juzgados. Eso sí, en este caso la solución podría retrasarse.