Contrato extinción de condominio

Contrato extinción de condominio: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es aconsejable planear una estrategia adecuada: admitir que el condominio se deberá separar cuando uno de los copropietarios lo requiera, evaluar el inmueble objetivamente y plantear la venta. Además, es aconsejable que cualquier acuerdo verbal sea puesto por escrito en un contrato de extinción de condominio con responsabilidad de venta, dejando firmado el precio y determinando quién se hará cargo de los costes hasta que se venda.

Si hay un pacto entre los copropietarios, se puede otorgar el inmueble a uno de ellos si paga el valor correspondiente por la cuota que poseía cada comunero.

Si no se recibe respuesta o la contestación es la negativa a vender o que se sugiera un precio de venta más bajo, la única solución que tendremos es la judicial. Presentaremos la requerimiento ante los tribunales ejerciendo la acción de división del inmueble para la ruptura de la copropiedad.

Eso sí, debes saber que si los copropietarios no llegan a un acuerdo, el juez puede disponer la salida de la finca a subasta para el posterior división entre los propietarios. El problema es que si hay una deuda hipotecaria y no se logra liquidar con el precio de la subasta, se podrá embargar el patrimonio personal de los deudores o cualquier otro bien que pueda comprar en el futuro.

Con lo cual, lo fundamental es el sentido común. Tanto es así que aquel que se opone a vender sin ningún segmentación del inmueble por un período específico de menos de 10 años, que puede extenderse una vez transcurrido este tiempo.

Pongamos por ejemplo un matrimonio que ha adquirido una casa en común. La propiedad es de ambos y lo habitual es que la compartan al 50%, pese a que no se delimita si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de ambos al 50%. Y del mismo modo ocurre con los hermanos que heredan la casa de sus padres.

El tema es que, por diversos motivos, los comuneros pueden decidir de romper el condominio. Un procedimiento que puede realizarse ante notario cuando existe un pacto entre todas las partes y por vía judicial cuando existe enfrentamiento. La segmentación del condominio se produce cuando el derecho de posesión deja de practicarse de forma conjunta, ya sea porque las cuotas pasan a titularidad de un solo comunero o porque el inmueble común desaparece.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, en la actualidad, lo más normal es que suela hacerse por temas de herencias y por procesos de separación y divorcio, hay otras circunstancias en las que se puede fragmentar el condominio. Por ejemplo, por desistimiento de todos los copropietarios, por la adquisición de una persona ajena, por expropiación forzosa, por la destrucción de la finca o por la segmentación del mismo.

Cuando se procede a la división de la finca, se transfiere la titularidad de la propiedad del coeficiente que se posee sobre el inmueble común, pero para que también se transfiera la condición de deudor de la hipoteca, el banco tiene que dar su aprobación. En caso contrario, el anterior propietario continuará siendo el titular de la deuda. Esto quiere decir que si un matrimonio se divorcia, la entidad bancaria tiene que permitir el cambio para que únicamente el que se queda con la propiedad integra se refleje como deudor ante la entidad bancaria, en lugar de ambos.

No obstante, esta operación está resultando bastante complicada en la actualidad, ya que para la entidad un segundo titular es siempre un respaldo, incluso si no tiene ingresos fijos u otras posesiones. En estos casos, lo que suele hacerse es añadir a otro titular o reemplazarlos por avalistas solventes.

Irpf y otros impuestos:

En lo que respecta a los impuestos, debes saber que la extinción del condominio es una vía mucho más barata comparándola con otros procesos de adquisición y traspaso de propiedades como la compraventa. Y es que solamente se tributa por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que oscila entre el 0,5% y 1% según la Comunidad Autónoma. Pero independientemente de ello, si el valor fijado no se adecua al valor de la propiedad, se entiende como una ganancia patrimonial, por lo que habrá que abonar la diferencia en la declaración de la Renta.