Si has suscrito un contrato de arras y has proporcionado una señal para la adquisición de una casa y el vendedor no entrega las llaves de la vivienda en el plazo pactado, no proporciona la escritura de compraventa o se niega a devolver el doble de la señal después de incumplir el acuerdo, tienes que tener en cuenta que la normativa vigente te ampara, pudiendo acudir a los juzgados para reclamar la indemnización por el incumplimiento de alguna de las cláusulas o requerir que se cumpla lo que se pactó en el contrato de arras.
En estas cuestiones, es aconsejable que contactes con un buen abogado especialista en contrato de arras para que analice el asunto. El abogado se ocupará de mandar un burofax a la parte contraria advirtiendo sobre el incumplimiento del contrato y reivindicando que se cumpla lo pactado. Si la parte incumplidora responde a la reclamación, el problema puede terminar de manera «amistosa» sin que haya que llegar a juicio. Pero si no consigue una resoluci, se iniciará la vía judicial a través del proceso monitorio en el que se solicitarán las cantidades debidas más el interés, pudiendo producirse las siguientes situaciones:
Si se producen el segundo y el tercer caso, se deberá interponer juicio de manera verbal u ordinaria según las cantidades que sean objeto de reclamación. Si la cifra es superior a los 6.000 euros, tendrá que acudirse al juicio ordinario, como recogen los arts. 818.2 LEC y 249.2 LEC. Si la cifra es más pequeña, el procedimiento será verbal. Es importante que sepas que si no se sigue adelante, el juez puede atribuirnos las costas. Una vez que se ha dictado sentencia firme, si la parte vendedora sigue sin responder al pago, se efectuará la ejecución, pudiendo proceder al embargo de lo que sea necesario.
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También conocido como contrato de señal, el contrato de arras es el que se celebra entre el comprador y el vendedor con el objetivo de asegurar una obligación de traspaso de un objeto, mueble o inmueble, a través de una cantidad de dinero previamente fijada. Los que se utilizan normalmente para los contratos de compraventa de vivienda son los contratos de arras confirmatorias que, tal como señala el Tribunal Supremo, “son expresión de un contrato con fuerza vinculante que no faculta, por tanto, para resolver la obligación contraída, que normalmente corresponden con las entregas o anticipos «a cuenta del precio”.
Este tipo de contratos no deben confundirse con los contratos de reserva de compra, ya que son acuerdos distintos. El contrato de reserva no deja de ser un contrato por el que tanto el comprador como el vendedor pactan realizar la venta en un plazo determinado y por un precio concreto. Muy habitual en las agencias inmobiliarias, pero que no obliga a la compraventa, sino que su finalidad es asegurar que el comprador está dispuesto a adquirir un inmueble concreto. El contrato de reserva no es ni un contrato de compraventa ni un contrato de arras, sino que se trata de un contrato irregular por su indefinición y del que casi no existe jurisprudencia.
La diferencia radica en que en el contrato de arras, la parte compradora entrega una cantidad, garantizando de esta forma la penalización de la parte que infrinja el pacto. En caso de que el comprador finalmente decida no continuar adelante con la operación, no recuperará el dinero aportado. Si, por el contrario, es la parte vendedora la que finalmente decide no vender, tendrá que devolver a la parte compradora la cantidad entregada por duplicado. Esto quiere decir que las arras actúan como una garantía que va unida al futuro contrato de compraventa, con el objetivo de evitar su quebrantamiento y asegurar la operación.
Cosa distinta es que, después de firmar el contrato de arras, una de las partes no sea capaz de cumplir con lo acordado y ambas convengan una prórroga de contrato de arras. Esto quiere decir que si la operación no puede formalizarse antes de que llegue la fecha establecida en el contrato de arras, es posible ampliar el plazo límite de mutuo acuerdo.
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