Si has suscrito un contrato de arras y has proporcionado una cantidad de dinero para la compraventa de un inmueble y el vendedor no transfiere las llaves de del piso en el plazo pactado, no proporciona la escritura de compraventa o no quiere reembolsar el doble de la cantidad entregada después de incumplir el contrato, debes saber que la normativa vigente te ampara, teniendo la posibilidad de recurrir a los juzgados para solicitar la indemnización debido al incumplimiento del contrato o requerir que se cumpla lo que se pactó en el contrato de arras.
En estas cuestiones, es conveniente que busques un buen abogado experto en contrato de arras para que analice la situación. El abogado se ocupará de mandar un burofax a la otra parte indicando el incumplimiento del contrato y pidiendo que se cumpla lo pactado. Si la parte vendedora responde a la solicitud, el problema puede terminar de manera «amistosa» sin que haya que llegar a juicio. Pero si no se llega a una resoluci, se emprenderá la vía judicial a través del juicio monitorio en el que se solicitarán las cantidades debidas sumado al interés, pudiendo producirse las siguientes situaciones:
Si se producen el segundo y el tercer caso, se deberá interponer juicio de forma verbal u ordinaria según las cantidades que se estén pidiendo. Si el importe supera los 6.000 euros, deberá acudirse al proceso ordinario, como reflejan los arts. 818.2 LEC y 249.2 LEC. Si la cifra es más pequeña, el juicio será verbal. Es importante que sepas que si no se continúa adelante, el juez puede interponer las costas. Cuando se haya dictado sentencia firme, si la parte vendedora sigue sin atender pago, se efectuará la ejecución, pudiendo embargar lo que sea necesario.
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También conocido como contrato de señal, el contrato de arras es el que se celebra entre el comprador y el vendedor con la finalidad de asegurar una obligación de traspaso de un objeto, mueble o inmueble, a través de una cifra de dinero anteriormente acordada. Los que se utilizan normalmente para los contratos de compraventa de bienes inmuebles son los contratos de arras confirmatorias que, tal como señala el Tribunal Supremo, “son expresión de un contrato con fuerza vinculante que no faculta, por tanto, para resolver la obligación contraída, que normalmente corresponden con las entregas o anticipos «a cuenta del precio”.
Este tipo de contratos no deben confundirse con los contratos de reserva de compra, ya que son documentos distintos. El contrato de reserva no deja de ser un contrato por el que tanto el comprador como el vendedor pactan realizar la venta en un plazo establecido y por un valor específico. Muy habitual en las agencias inmobiliarias, pero que no implica la compraventa, sino que su objetivo es asegurar que una persona está dispuesto a adquirir un inmueble específico. El contrato de reserva no es ni un contrato de compraventa ni un contrato de arras, sino que es un contrato irregular por su indefinición y del que casi no hay jurisprudencia.
La diferencia es que en el contrato de arras, el comprador aporta una señal, garantizando de esta forma la penalización de la parte que incumpla el pacto. En caso de que el comprador finalmente decida no seguir adelante con la operación, no recuperará el dinero aportado. Si, por el contrario, es el vendedor el que finalmente decide no vender, tendrá que devolver a la parte compradora la señal multiplicada por dos. Esto quiere decir que las arras sirven como una garantía que va ligada al posterior contrato de compraventa, con la finalidad de impedir su incumplimiento y asegurar la operación.
Cuestión diferente es que, después de firmar el contrato de arras, una de las partes no pueda cumplir con lo pactado y ambas acuerden una prórroga de contrato de arras. Esto quiere decir que si la transacción no puede concretarse antes de que llegue la fecha establecida en el contrato de arras, es posible ampliar el plazo límite de mutuo acuerdo.
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