Si has suscrito un contrato de arras y has aportado una cantidad de dinero para la compraventa de una casa y el propietario no entrega las llaves de del piso en el plazo acordado, no proporciona la escritura de compraventa o no quiere reembolsar el doble de la señal tras incumplir el acuerdo, debes saber que la legislación actual está de tu lado, pudiendo recurrir a los tribunales para reivindicar la indemnización por el incumplimiento del contrato o exigir que se cumpla lo que se firmó en el contrato de arras.
En este caso, es importante que contactes con un buen abogado especialista en contrato de arras para que estudie el asunto. El abogado se encargará de mandar un burofax a la otra parte advirtiendo sobre el incumplimiento del contrato y exigiendo que se cumpla lo acordado. Si la parte vendedora responde a la solicitud, el problema puede acabar de forma «amistosa» sin que haya que llegar a juicio. Pero si no conseguimos llegar a una resoluci, se emprenderá la vía judicial mediante proceso monitorio en el que se solicitarán las cantidades debidas más el interés, pudiendo producirse las siguientes situaciones:
Si se dan el segundo y el tercer caso, se deberá interponer juicio de forma verbal u ordinaria en base a las cantidades que se estén pidiendo. Si la cifra supera los 6.000 euros, tendrá que acudirse al juicio ordinario, como establecen los arts. 818.2 LEC y 249.2 LEC. Si la cifra es menor, el juicio será verbal. Debes saber que si no se sigue adelante, el juez puede atribuirnos las costas. Una vez que se ha dictado sentencia firme, si la parte vendedora sigue sin atender pago, se llevará a cabo la ejecución, pudiendo embargar lo que sea necesario.
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También llamado contrato de señal, el contrato de arras es el que se celebra entre el comprador y el vendedor con el objetivo de garantizar una obligación de traspaso de un objeto, mueble o inmueble, mediante una cifra de dinero previamente acordada. Los que se utilizan normalmente para los contratos de compraventa de bienes inmuebles son los contratos de arras confirmatorias que, según señala el Tribunal Supremo, “son expresión de un contrato con fuerza vinculante que no faculta, por tanto, para resolver la obligación contraída, que normalmente corresponden con las entregas o anticipos «a cuenta del precio”.
Este tipo de contratos no deben ser confundidos con los contratos de reserva de compra, ya que son documentos diferentes. El contrato de reserva no deja de ser un contrato por el que tanto el comprador como el vendedor pactan completar la venta en un plazo establecido y por un precio específico. Bastante habitual en las agencias inmobiliarias, pero que no presupone la posterior compraventa, sino que su finalidad es asegurar que una persona está dispuesto a comprar un inmueble específico. El contrato de reserva no es ni un contrato de compraventa ni un contrato de arras, sino que es un contrato irregular por su indefinición y del que casi no existe jurisprudencia.
La diferencia es que en el contrato de arras, el comprador aporta una señal, garantizando de esta manera la penalización de la parte que incumpla el pacto. En caso de que el comprador finalmente determine no continuar adelante con el procedimiento, no recuperará el dinero entregado. Si, en cambio, es el vendedor el que finalmente elige no seguir con la venta, tendrá que devolver al comprador la señal multiplicada por dos. Esto significa que las arras sirven como una garantía que va unida al futuro contrato de compraventa, con la finalidad de impedir su incumplimiento y garantizar la operación.
Cosa distinta es que, tras firmar el contrato de arras, una de las partes no pueda cumplir con lo acordado y ambas acuerden una prórroga de contrato de arras. Esto quiere decir que si la operación no puede concretarse antes de que llegue la fecha acordada en el contrato de arras, es posible ampliar la fecha límite de mutuo acuerdo.
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