Si has suscrito un contrato de arras y has dado una señal para la compraventa de un inmueble y el vendedor no transfiere las llaves de la vivienda en el plazo pactado, no proporciona la escritura de compraventa o se niega a reembolsar el doble de la señal tras incumplir el acuerdo, debes saber que la normativa actual está de tu lado, pudiendo recurrir a los tribunales para reclamar la indemnización debido al incumplimiento del contrato o exigir que se cumpla lo que se pactó en el contrato de arras.
En este caso, es importante que busques un buen abogado especialista en contrato de arras para que analice el asunto. El abogado se ocupará de mandar un burofax a la parte contraria advirtiendo sobre el incumplimiento del contrato y exigiendo que se cumpla lo acordado. Si la parte incumplidora responde a la solicitud, el problema puede acabar de forma «amistosa» sin que haya que llegar a juicio. Pero si no logramos llegar un acuerdo, se iniciará la vía judicial a través del juicio monitorio en el que se pedirán las cantidades debidas sumado al interés, pudiendo producirse las siguientes situaciones:
Si se producen el segundo y el tercer caso, se deberá interponer juicio de forma verbal u ordinaria según las cantidades que se estén solicitando. Si la cifra es superior a los 6.000 euros, tendrá que acudirse al proceso ordinario, como establecen los arts. 818.2 LEC y 249.2 LEC. Si la cifra es menor, el procedimiento será verbal. Debes saber que si no se sigue adelante, el juez puede atribuirnos las costas. Una vez que se ha pronunciado sentencia firme, si la parte incumplidora del contrato continúa sin atender pago, se llevará a cabo la ejecución, pudiendo proceder al embargo de lo que sea necesario.
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También llamado contrato de señal, el contrato de arras es el que tiene lugar entre el comprador y el vendedor con el objetivo de garantizar una obligación de traspaso de un objeto, mueble o inmueble, mediante una cifra de dinero previamente pactada. Los que se usan normalmente para los contratos de compraventa de bienes inmuebles son los contratos de arras confirmatorias que, según señala el Tribunal Supremo, “son expresión de un contrato con fuerza vinculante que no faculta, por tanto, para resolver la obligación contraída, que normalmente corresponden con las entregas o anticipos «a cuenta del precio”.
Este tipo de contratos no deben confundirse con los contratos de reserva de compra, ya que son documentos distintos. El contrato de reserva es un contrato por el que tanto el comprador como el vendedor se comprometen a realizar la venta en un plazo determinado y por un valor específico. Bastante frecuente en las agencias inmobiliarias, pero que no conlleva la compraventa, sino que su finalidad es asegurar que el comprador quiere comprar un inmueble concreto. El contrato de reserva no es ni un contrato de compraventa ni un contrato de arras, sino que se trata de un contrato irregular debido a su indefinición y del que apenas existe jurisprudencia.
La diferencia radica en que en el contrato de arras, el comprador aporta una cantidad, asegurando de esta manera la penalización de la parte que infrinja el pacto. En el supuesto de que la parte compradora finalmente determine no continuar adelante con el procedimiento, no recuperará el dinero aportado. Si, por el contrario, es la parte vendedora la que finalmente elige no seguir con la venta, tendrá que devolver a la parte compradora la cantidad entregada multiplicada por dos. Esto quiere decir que las arras actúan como una garantía que va ligada al posterior contrato de compraventa, con la finalidad de impedir su incumplimiento y garantizar la operación.
Cuestión diferente es que, después de firmar el contrato de arras, una de las partes no pueda cumplir con lo acordado y ambas acuerden una prórroga de contrato de arras. Esto significa que si la transacción no puede formalizarse antes de que llegue la fecha establecida en el contrato de arras, podemos ampliar la fecha límite de mutuo acuerdo.
Si requieres de un abogado experto en contrato de arras, no dudes en contactar con nuestro despacho. Contamos con un magnífico equipo de profesionales especializados en estas cuestiones con más de una década ocupándonos este tipo de procesos. Valoraremos tu situación de manera personalizada para defender tus necesidades hasta el final con total garantía. Proporcionando consejo completamente adaptado a ti desde el principio hasta el final, para que puedas estar lo más tranquilo posible.
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