Si has suscrito un contrato de arras y has entregado una señal para la adquisición de un inmueble y el vendedor no transfiere las llaves de del piso en el plazo acordado, no proporciona la escritura de compraventa o se niega a devolver el doble de la cantidad entregada tras incumplir el contrato, debes saber que la normativa vigente te ampara, teniendo la posibilidad de acudir a los tribunales para reclamar la indemnización debido al incumplimiento del contrato o exigir que se cumpla lo que se pactó en el contrato de arras.
En estas cuestiones, es conveniente que contactes con un buen abogado especialista en contrato de arras para que analice la situación. El abogado se encargará de enviar un burofax a la otra parte indicando el quebrantamiento del contrato y solicitando que se cumpla lo pactado. Si la parte incumplidora atiende la reclamación, el problema puede terminar de forma «amistosa» sin necesidad de llegar a juicio. Pero si no logramos llegar un acuerdo, se emprenderá la vía judicial mediante juicio monitorio en el que se exigirán las cantidades debidas más el interés, pudiendo darse las siguientes situaciones:
Si se dan el segundo y el tercer caso, se deberá interponer juicio de forma verbal u ordinaria según las cantidades que se estén solicitando. Si la cifra es superior a los 6.000 euros, tendrá que acudirse al juicio ordinario, como fijan los arts. 818.2 LEC y 249.2 LEC. Si la cantidad es menor, el procedimiento será verbal. Debes saber que si no se continúa adelante, el juez puede interponer las costas. Cuando se haya pronunciado sentencia firme, si la parte incumplidora del contrato continúa sin atender pago, se efectuará la ejecución, pudiendo embargar lo que sea necesario.
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También llamado contrato de señal, el contrato de arras es el que se celebra entre el comprador y el vendedor con la finalidad de asegurar una obligación de traspaso de un objeto, mueble o inmueble, a través de una cantidad de dinero previamente pactada. Los que se usan normalmente para los contratos de compraventa de vivienda son los contratos de arras confirmatorias que, tal como señala el Tribunal Supremo, “son expresión de un contrato con fuerza vinculante que no faculta, por tanto, para resolver la obligación contraída, que normalmente corresponden con las entregas o anticipos «a cuenta del precio”.
Este tipo de contratos no deben confundirse con los contratos de reserva de compra, ya que son acuerdos distintos. El contrato de reserva es un contrato por el que tanto el comprador como el vendedor se comprometen a realizar la venta en un momento determinado y por un precio concreto. Muy habitual en las agencias inmobiliarias, pero que no presupone la posterior compraventa, sino que su objetivo es asegurar que el comprador quiere adquirir un inmueble específico. El contrato de reserva no es ni un contrato de compraventa ni un contrato de arras, sino que se trata de un contrato irregular debido a su imprecisión y del que casi no hay jurisprudencia.
La diferencia radica en que en el contrato de arras, el comprador aporta una señal, garantizando de esta manera la penalización de la parte que infrinja el acuerdo. En el supuesto de que la parte compradora finalmente decida no seguir adelante con el procedimiento, no recuperará el importe aportado. Si, en cambio, es el vendedor el que finalmente elige no vender, deberá reintegrar a la parte compradora la señal multiplicada por dos. Esto significa que las arras sirven como una garantía que va ligada al posterior contrato de compraventa, con la finalidad de evitar su quebrantamiento y asegurar la transacción.
Cuestión diferente es que, después de firmar el contrato de arras, una de las partes no sea capaz de cumplir con lo pactado y ambas acuerden prorrogar el contrato de arras. Esto quiere decir que si la operación no puede concretarse antes de que llegue la fecha acordada en el contrato de arras, podemos ampliar la fecha límite de mutuo acuerdo.
Si requieres de un abogado experto en contrato de arras, no dudes en contactar con nuestro despacho. Contamos con un gran equipo de profesionales expertos en estos asuntos con más de 10 años llevando este tipo de procesos. Estudiaremos tu situación de forma personalizada para defender tus necesidades hasta el final con total seguridad. Proporcionando un asesoramiento totalmente personalizado desde el inicio hasta el final, de manera que puedas estar lo más tranquilo posible.
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Real Decreto sobre cláusulas de suelo: como sabrás, cuando en una hipoteca aparece una cláusula suelo, se puede intentar declarar su nulidad por considerarse abusiva, alegando infracción de numerosa normativa. Pero para invocar esta normativa de protección de consumidores, el primer requisito que se exige es que el demandante tenga la condición de consumidor o usuario. El objetivo del Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero, es facilitar la devolución de las cantidades satisfechas de forma indebida por el consumidor a las entidades bancarias en aplicación de ciertas cláusulas suelo contenidas en contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria.
