Si has firmado un contrato de arras y has proporcionado una cantidad de dinero para la adquisición de una casa y el propietario no entrega las llaves de del piso en el tiempo acordado, no traspasa la escritura de compraventa o no quiere devolver el doble de la señal después de incumplir el acuerdo, debes saber que la normativa actual está de tu lado, teniendo la posibilidad de acudir a los juzgados para reivindicar la indemnización por el incumplimiento de alguna de las cláusulas o requerir que se cumpla lo que se pactó en el contrato de arras.
En estas cuestiones, es aconsejable que busques un buen abogado especialista en contrato de arras para que analice el asunto. El abogado se ocupará de mandar un burofax a la parte contraria indicando el quebrantamiento del contrato y pidiendo que se cumpla lo pactado. Si la parte vendedora atiende la solicitud, el problema puede acabar de manera «amistosa» sin necesidad de llegar a los tribunales. Pero si no consigue un acuerdo, se iniciará la vía judicial mediante juicio monitorio en el que se reclamarán las cantidades debidas sumado al interés, pudiendo producirse las siguientes situaciones:
Si se dan el segundo y el tercer caso, se tendrá que interponer juicio de manera verbal u ordinaria en base a las cantidades que se estén reclamando. Si la cifra supera los 6.000 euros, tendrá que acudirse al juicio ordinario, como fijan los arts. 818.2 LEC y 249.2 LEC. Si la cantidad es menor, el procedimiento será verbal. Es importante que sepas que si no se sigue adelante, el juez puede interponer las costas. Cuando se haya dictado sentencia firme, si la parte vendedora sigue sin responder al pago, se llevará a cabo la ejecución, pudiendo proceder al embargo de lo que sea necesario.
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También conocido como contrato de señal, el contrato de arras es el que se celebra entre el comprador y el vendedor con la finalidad de asegurar una obligación de entrega de un objeto, mueble o inmueble, a través de una cifra de dinero anteriormente acordada. Los que se utilizan generalmente para los contratos de compraventa de bienes inmuebles son los contratos de arras confirmatorias que, tal como señala el Tribunal Supremo, “son expresión de un contrato con fuerza vinculante que no faculta, por tanto, para resolver la obligación contraída, que normalmente corresponden con las entregas o anticipos «a cuenta del precio”.
Este tipo de contratos no deben ser confundidos con los contratos de reserva de compra, ya que son acuerdos diferentes. El contrato de reserva no deja de ser un contrato por el que tanto el comprador como el vendedor se comprometen a completar la venta en un momento determinado y por un precio concreto. Muy frecuente en las agencias inmobiliarias, pero que no obliga a la compraventa, sino que su objetivo es asegurar que el comprador está dispuesto a adquirir un inmueble específico. El contrato de reserva no es ni un contrato de compraventa ni un contrato de arras, sino que es un contrato irregular debido a su imprecisión y del que apenas hay jurisprudencia.
La diferencia es que en el contrato de arras, el comprador aporta una señal, asegurando de esta forma la penalización de la parte que incumpla el pacto. En caso de que la parte compradora finalmente decida no continuar adelante con el procedimiento, no recuperará el dinero entregado. Si, por el contrario, es el vendedor el que finalmente elige no vender, deberá devolver a la parte compradora la cantidad entregada multiplicada por dos. Esto significa que las arras sirven como una garantía que va ligada al futuro contrato de compraventa, con la finalidad de evitar su incumplimiento y garantizar la operación.
Cosa diferente es que, después de firmar el contrato de arras, una de las partes no pueda cumplir con lo pactado y ambas acuerden prorrogar el contrato de arras. Esto significa que si la transacción no puede formalizarse antes de que llegue la fecha pactada en el contrato de arras, es posible ampliar la fecha límite de mutuo acuerdo.
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