Si has suscrito un contrato de arras y has proporcionado una señal para la compraventa de una casa y el vendedor no transfiere las llaves de del piso en el plazo acordado, no traspasa la escritura de compraventa o se niega a reembolsar el doble de la cantidad entregada tras incumplir el acuerdo, debes saber que la legislación vigente te ampara, pudiendo recurrir a los juzgados para reivindicar la indemnización debido al incumplimiento de alguna de las cláusulas o exigir que se cumpla lo que se pactó en el contrato de arras.
En estas cuestiones, es aconsejable que contactes con un buen abogado especialista en contrato de arras para que estudie el asunto. El abogado se ocupará de enviar un burofax a la otra parte advirtiendo sobre el quebrantamiento del contrato y pidiendo que se cumpla lo acordado. Si la parte vendedora atiende la reclamación, el problema puede terminar de manera «amistosa» sin necesidad de llegar a los tribunales. Pero si no consigue una resoluci, se iniciará la vía judicial mediante proceso monitorio en el que se exigirán las cantidades debidas sumado al interés, pudiendo producirse las siguientes situaciones:
Si se dan el segundo y el tercer caso, se deberá interponer juicio de manera verbal u ordinaria en base a las cantidades que se estén pidiendo. Si el importe supera los 6.000 euros, tendrá que acudirse al juicio ordinario, como fijan los arts. 818.2 LEC y 249.2 LEC. Si la cifra es más pequeña, el procedimiento será verbal. Debes saber que si no se continúa adelante, el juez puede atribuirnos las costas. Una vez que se ha pronunciado sentencia firme, si la parte incumplidora del contrato sigue sin atender pago, se llevará a cabo la ejecución, pudiendo proceder al embargo de lo que sea necesario.
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También llamado contrato de señal, el contrato de arras es el que se celebra entre el comprador y el vendedor con la finalidad de garantizar una obligación de traspaso de un objeto, mueble o inmueble, mediante una cantidad de dinero previamente establecida. Los que se utilizan generalmente para los contratos de compraventa de bienes inmuebles son los contratos de arras confirmatorias que, según señala el Tribunal Supremo, “son expresión de un contrato con fuerza vinculante que no faculta, por tanto, para resolver la obligación contraída, que normalmente corresponden con las entregas o anticipos «a cuenta del precio”.
Este tipo de contratos no deben ser confundidos con los contratos de reserva de compra, ya que son acuerdos diferentes. El contrato de reserva es un contrato por el que tanto el comprador como el vendedor se comprometen a completar la venta en un plazo determinado y por un valor específico. Muy habitual en las agencias inmobiliarias, pero que no implica la compraventa, sino que su finalidad es asegurar que una persona quiere adquirir un inmueble concreto. El contrato de reserva no es ni un contrato de compraventa ni un contrato de arras, sino que se trata de un contrato irregular por su imprecisión y del que casi no hay jurisprudencia.
La diferencia es que en el contrato de arras, el comprador aporta una cantidad, asegurando de esta manera la penalización de la parte que incumpla el pacto. En el supuesto de que la parte compradora finalmente decida no seguir adelante con la operación, no recuperará el dinero entregado. Si, por el contrario, es el vendedor el que finalmente elige no vender, tendrá que devolver al comprador la cantidad entregada por duplicado. Esto significa que las arras sirven como una garantía que va ligada al futuro contrato de compraventa, con la finalidad de evitar su quebrantamiento y asegurar la operación.
Cosa distinta es que, tras firmar el contrato de arras, una de las partes no sea capaz de cumplir con lo pactado y ambas convengan prorrogar el contrato de arras. Esto significa que si la operación no puede formalizarse antes de que llegue la fecha establecida en el contrato de arras, podemos ampliar el plazo límite de mutuo acuerdo.
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La situación de excepcionalidad y crisis sanitaria que hemos padecido a causa de la pandemia COVID-19 ha provocado el incumplimiento contractual sin intervención de dolo, culpa o voluntad unilateral de las partes contratantes, en miles de contratos: cancelaciones de vuelos, reservas hoteleras, arrendamientos, eventos, proveedores etc.
¿Cómo anular un contrato de compraventa de una casa? La compraventa de una casa es una decisión que normalmente va acompañada de muchas ilusiones por parte del comprador. Sin embargo, algunas veces pueden darse circunstancias imprevistas que pueden llevar a la anulación del contrato. Un proceso que puede conllevar consecuencias legales y financieras significativas tanto para el comprador como para el vendedor.
Vicios ocultos en una vivienda de segunda mano por humedades. Comprar una casa suele ser un momento muy emocionante, pero también conlleva ciertos riesgos, especialmente cuando se trata de una vivienda de segunda mano en la que podemos encontrarnos con vicios ocultos como las humedades.
