Si has suscrito un contrato de arras y has dado una cantidad de dinero para la adquisición de una casa y el vendedor no entrega las llaves de del piso en el plazo acordado, no proporciona la escritura de compraventa o no quiere reembolsar el doble de la cantidad entregada después de incumplir el acuerdo, tienes que tener en cuenta que la legislación vigente está de tu lado, pudiendo recurrir a los juzgados para reivindicar la indemnización por el incumplimiento del contrato o requerir que se cumpla lo que se firmó en el contrato de arras.
En estas cuestiones, es importante que contactes con un buen abogado experto en contrato de arras para que estudie el asunto. El abogado se ocupará de enviar un burofax a la parte contraria advirtiendo sobre el incumplimiento del contrato y reivindicando que se cumpla lo pactado. Si la parte vendedora responde a la reclamación, el problema puede terminar de manera «amistosa» sin necesidad de llegar a los tribunales. Pero si no consigue un acuerdo, se emprenderá la vía judicial mediante juicio monitorio en el que se reclamarán las cantidades debidas más el interés, pudiendo darse las siguientes situaciones:
Si se producen el segundo y el tercer caso, se tendrá que interponer juicio de manera verbal u ordinaria en base a las cantidades que se estén solicitando. Si la cifra es superior a los 6.000 euros, deberá acudirse al juicio ordinario, como establecen los arts. 818.2 LEC y 249.2 LEC. Si la cifra es menor, el juicio será verbal. Debes saber que si no se sigue adelante, el juez puede interponer las costas. Cuando se haya pronunciado sentencia firme, si la parte incumplidora del contrato continúa sin atender pago, se efectuará la ejecución, pudiendo proceder al embargo de lo que sea necesario.
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También conocido como contrato de señal, el contrato de arras es el que se celebra entre el comprador y el vendedor con la finalidad de garantizar una obligación de entrega de un objeto, mueble o inmueble, mediante una cifra de dinero anteriormente fijada. Los que se utilizan generalmente para los contratos de compraventa de bienes inmuebles son los contratos de arras confirmatorias que, según señala el Tribunal Supremo, “son expresión de un contrato con fuerza vinculante que no faculta, por tanto, para resolver la obligación contraída, que normalmente corresponden con las entregas o anticipos «a cuenta del precio”.
Este tipo de contratos no deben confundirse con los contratos de reserva de compra, ya que son documentos distintos. El contrato de reserva no deja de ser un contrato por el que tanto el comprador como el vendedor se comprometen a completar la venta en un momento determinado y por un valor específico. Muy habitual en las agencias inmobiliarias, pero que no presupone la posterior compraventa, sino que su objetivo es garantizar que una persona está dispuesto a comprar un inmueble concreto. El contrato de reserva no es ni un contrato de compraventa ni un contrato de arras, sino que es un contrato irregular debido a su indefinición y del que apenas existe jurisprudencia.
La diferencia radica en que en el contrato de arras, la parte compradora entrega una señal, asegurando de esta forma la penalización de la parte que infrinja el acuerdo. En el supuesto de que el comprador finalmente decida no seguir adelante con la operación, no recuperará el importe entregado. Si, en cambio, es el vendedor el que finalmente decide no vender, deberá reintegrar al comprador la cantidad entregada multiplicada por dos. Esto significa que las arras actúan como una garantía que va ligada al futuro contrato de compraventa, con la finalidad de impedir su quebrantamiento y asegurar la operación.
Cuestión distinta es que, después de firmar el contrato de arras, una de las partes no pueda cumplir con lo acordado y ambas acuerden una prórroga de contrato de arras. Esto quiere decir que si la transacción no puede concretarse antes de que llegue la fecha establecida en el contrato de arras, es posible ampliar el plazo límite de mutuo acuerdo.
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